RIGO becijferde op verzoek van Stadgenoot en het Ministerie van BZK de ontwikkeling van de stichtingskosten van sociale huurwoningen en het onrendabele deel daarvan. Op 4 maart stuurde de Minister van BZK het rapport naar de Tweede Kamer. 

Als vervolg op het onderzoek hebben zeven corporaties het initiatief genomen voor Watkostdebouwvaneenhuurwoning.nl. Corporaties kunnen met dit instrument leren van elkaars projecten. Ze kunnen de prijs-kwaliteitverhouding van eigen projecten afzetten tegen vergelijkbare projecten in de sector en zoeken naar projecten met een gunstige prijs-kwaliteitverhouding. Voor meer informatie en een demo van het instrument kunt u terecht op www.watkostdebouwvaneenhuurwoning.nl.

De stichtingskosten van nieuwbouw zijn de afgelopen decennia gestegen, autonoom, maar vooral ook door hogere eisen aan de kwaliteit van woningen, door kwaliteitseisen van de corporaties zelf en door toegenomen complexiteit van bouwplannen. De kwaliteitsontwikkeling zal de komende jaren niet stoppen. De eisen voor energiezuinigheid zullen zwaarder worden en de huisvesting voor ouderen maakt de toegankelijkheid van de woningen en de bijkomende voorzieningen belangrijker. De grondkosten speelden de afgelopen jaren een rol in de kostenstijging, maar in de jaren ervoor waren ze relatief sterk gedaald. In de prognose voor de komende jaren is het beeld dat ze licht zullen dalen, ook weer relatief gezien. Dit is afhankelijk van het gemeentelijke beleid in de planexploitaties.

Vergeleken met de koopsector is het grondkostenaandeel in de stichtingskosten echter beperkt. De bijkomende kosten laten in de prognoses van corporaties nog een aanzienlijke stijging zien. Dat wijst op een groter aandeel van complexe bouwplannen met lange voorbereidingstijd. We zien dat dit vooral in verstedelijkte gebieden optreedt. 

Niet alleen de investeringen in nieuwbouw laten een sterke stijging zien, de bedrijfs- en onderhoudskosten van corporaties stegen de laatste tien jaar ook hard. De ontwikkeling van de onderhoudskosten hangt samen met de veroudering van het corporatiebezit. De hogere bedrijfskosten zijn mede veroorzaakt door professionalisering, taakverbreding en complexere besluitvorming. Tegenover deze kostenstijgingen staat een stagnerende ontwikkeling van de opbrengsten uit huren. De laatste jaren blijft de gemiddelde huur van nieuwbouw hangen op ongeveer €500 per woning. 

Het logische gevolg is dat het geraamde onrendabele deel van de investering fors groeit, van rond €60.000 per gerealiseerde sociale huurwoning in 2009 naar rond €80.000 in 2012 en later. Deze forse groei op termijn moeilijk te dragen. De onrendabele investeringen leggen beslag op de financieringsruimte van de corporaties. Dit vereist compensatie in de verhuur of verkoop van bestaande woningen.

Toegevoegd als download vindt u de gehele rapportage, de verstuurde kamerbrief en een artikel in Tijdschrift voor de Volkshuisvesting over het onderwerp.