Naar welk aanbod is vraag en is dat aanbod ook realiseerbaar? Hoe zorg je voor de juiste verhouding tussen sociaal, middenhuur en betaalbare koop én maak je hier regionaal goede afspraken over? Moet alles uit nieuwbouw komen, of kan doorstroming ook soelaas bieden? En hoe zorg je ervoor dat het aanbod ook betaalbaar blijft? Wij ondersteunen gemeenten en regio’s bij het beantwoorden van deze vragen en het maken van plannen om meer betaalbaar middensegment te creëren.
Wet regie: samenwerking in de regio
Veel gemeenten en regio’s willen graag meer aanbod voor starters en middeninkomens in hun werkgebied. De Regiewet, die nu bij de Eerste Kamer ligt, zal daarvoor een stok achter de deur zijn, middels instructieregels. Dat betekent onder andere dat:
- Gemeenten met weinig sociale huur, ten minste 30% sociale huur moeten bouwen
- Gemeenten met meer sociale huur, ten minste 40% middensegment moeten bouwen
- Regionaal 2/3 betaalbaar en 30% sociale huur moet worden gebouwd
Gemeenten moeten hierdoor schaken op twee borden. Binnen de gemeente moeten ze zorgen voor voldoende sociale huur óf voldoende middensegment in de nieuwbouwplannen. Vaak speelt mee dat in de Woonvisie nog werd uitgegaan van andere percentages of doelstellingen. Dit vergt dus een gesprek binnen de gemeente en met de gemeenteraad.
Tegelijkertijd moeten binnen de regio alle gemeentelijke plannen optellen tot 2/3 betaalbaar én 30% sociale huur. Zeker wanneer veel gemeenten (of enkele grote gemeenten in een regio) al relatief veel sociale huur hebben en 40% middensegment moeten toevoegen, kan de regionale eis om 30% sociale huur toe te voegen in de knel komen. Hoe zorg je dan toch voor een evenwichtige verdeling waarbij alle gemeenten hun fair share nemen? Dit vraagt om goede afstemming, scherpe keuzes en duidelijke afspraken in de regio.
Wij begeleiden regionale trajecten om tot afspraken over de verdeling van de bouwopgave te komen. Daarbij ondersteunen we niet alleen het proces, maar geven we ook inhoudelijk advies over de woningbehoefte in de regio. Naar welk aanbod is de meeste vraag? Of is het verdedigbaar dat een gemeente een uitzondering aanvraagt voor het bouwen van 30% sociale huur – een mogelijkheid die de Wet Regie biedt. We kijken ook naar de impact en mogelijkheden van meer doorstroming op de woningmarkt. Tot slot kunnen we helpen bij het opstellen van het Volkshuisvestingsprogramma. En we begeleiden prestatieafspraken die je (o.a. hierover) met de corporaties en huurdersorganisaties maakt.
Meer middensegment, maar wat dan?
Het invullen van het middensegment lijkt soms makkelijker gezegd dan gedaan. De grenzen zijn helder: huurwoningen tot 1.184 euro en koopwoningen tot 405.000 euro vallen onder het betaalbare aanbod. Maar wat is een slimme verhouding tussen huur en koop in dit segment? Wie gaan de woningen realiseren en exploiteren? En welke kwaliteit kun je bieden als de woningprijzen betaalbaar moeten blijven?
Wij brengen in kaart hoe de middensegmentopgave het best kan worden ingevuld. We doen onderzoek naar de woningbehoefte, maar denken ook mee over slimme manieren waarop middensegment kan worden gerealiseerd binnen haalbare businesscases én (kwaliteits)eisen van gemeenten. We laten zien welke doelgroepen het best kunnen worden geholpen met de nieuwbouwwoningen, en welke doelgroepen kunnen profiteren van doorstroming.
Hoe blijft het aanbod beschikbaar?
Het aanbieden van betaalbaar aanbod is één ding, maar hoe zorg je ervoor dat het aanbod ook betaalbaar blijft? Hiervoor zijn verschillende instrumenten en strategieën mogelijk. Soms zal het aanbod ‘vanzelf’ betaalbaar blijven, bijvoorbeeld in gebieden waar de marktdruk wat minder hoog is dan gemiddeld en het nieuwbouwaanbod qua kwaliteit aansluit bij de betaalbaarheidsgrenzen. Maar soms zijn aanvullende maatregelen nodig.
Wij adviseren gemeenten, regio’s en andere partijen hierover. Kunnen woningcorporaties bijvoorbeeld een rol spelen bij het aanbieden van middenhuur? Zeker met de mogelijke versoepeling van de DAEB-regels die aanstaande is. Ook kunnen gemeenten speciale producten aanbieden voor koopstarters. Wij zijn goed bekend met tal van instrumenten waarmee veel koopstarters toch nog een kans krijgen, waaronder:
- Kopen met korting (o.a. KoopGarant)
- Loskoppelen opstal en grond (o.a. Koop Goedkoop)
- Financiële producten (o.a. Starterslening)
- Goedkope bouwmethodes en eigen werkzaamheid (kluswoning)
Wij kunnen helpen bij het maken van een onderbouwde keuze voor één van deze producten, op basis van een duidelijk overzicht van de inhoudelijke en praktische voor- en nadelen per product. We kunnen de kosten en baten per product doorrekenen en adviseren over een goede implementatie van dergelijke producten. Tot slot evalueren we beleid rondom dergelijke producten voor het betaalbare middensegment in algemene zin.