Het regeerakkoord belooft een kanteling in de huurmarkt: van WWS naar WOZ. Die kanteling is niet zonder gevaar; in tegendeel. Iemand moet in de ban geraakt zijn van de WOZ, maar het reisgezelschap moet de gevaren nog ondergaan. In dit artikel brengt Rob de Wildt de gevaren in kaart en biedt hij een eenvoudig alternatief tussen WWS en WOZ.Een landelijk en gefixeerd maximaal huurniveau van 4,5% zal niet te hanteren zijn. Vooral krimpgebieden zullen door gedwongen huurverlagingen extra te lijden hebben. Regionale differentiatie lijkt onontkoombaar. Tegenover de krappe huur in krimpgebieden staat dat een flink deel van de huurwoningvoorraad op basis van 4,5% WOZ-waarde kan worden geliberaliseerd, een ruwe schatting voor de sociale huurvoorraad ligt in de orde van 40%. Zelfs wanneer de WOZ-waarde in 2013-2014 verder daalt zal een fors deel van de huurvoorraad te liberaliseren zijn.Het rendementseffect daarvan is dramatisch: de verhuurder vangt meer huur en behoedt zichzelf voor de verhuurdersheffing.
Aan de andere kant heeft de huurder het nakijken: hogere huur en geen huurtoeslag. Marktwerking verzekerd, tenminste, bij nieuwe verhuringen. Want de ‘beloning’ voor zittende huurders met lage inkomens wordt tegelijkertijd uitbundiger en verhuizen wordt onbetaalbaar.Er zijn alternatieven voor de WOZ als grondslag voor de huur, die niet zo ingewikkeld zijn als het geldende woningwaarderingsstelsel. Met behulp van vier basiskenmerken van de woning kan de huur worden gereguleerd, dat wil zeggen een maximaal redelijk niveau worden bepaald. Dat zijn:-Woninggrootte (in de orde van €5 per m2).- Energielabel (maximaal €125 bij A++ woningen)- WOZ-waarde per m2 (maximaal €125 voor duurste woningen)- Zorgaanbod (een toeslag voor verzorgd en voor verpleegd wonen). Met deze vier onderdelen kan de maximale huur worden bepaald, voor sociale huurwoningen ruwweg tussen een minimumniveau van €250 en de liberalisatiegrens rond €700.
Een minimum niveau van €250 voor de maximaal redelijke huur lijkt ons aan te sluiten op het prijsniveau in de kamermarkt en de slechtste delen van de particuliere huurvoorraad. Voor echte gebreken aan de woning biedt het bouwtoezicht en de Woningwet houvast.Het voordeel van deze vier elementen is dat ze relatief eenvoudig te bepalen zijn, dat ze de belangrijkste variaties in woningen afdekken en dichter bij de huidige maximaal redelijk huur blijven. Ook sluiten ze aan bij de meest bepalende kostenfactoren bij nieuwbouw en bij het investeringsbeleid in energiebesparing.Download hier de volledige column.