Het perpetuum mobile
Hoe kan het bouwen van een luxe villa ervoor zorgen dat een armlastige starter aan een woning komt? Dit is makkelijk: via een verhuisketen. Die luxe villa wordt immers betrokken door een doorstromer, die een tweekapper achterlaat. De achtergelaten woning wordt opnieuw betrokken door een doorstromer, nu uit een rijtjeshuis, enzovoort, totdat er aan het einde van de keten een goedkope woning vrijkomt waar geen doorstromer meer naartoe wil. Daar kan dan die starter in. Einde verhuisketen, einde verhaal. De baron Von Münchhausen kan er nog een voorbeeld aan nemen.
In de ideale wereld hoef je nooit voor starters te bouwen, want aan het eind van elke keten komt altijd een starter aan bod. In de praktijk werkt het iets gecompliceerder. Lokale ketens worden bijvoorbeeld verbroken door vestigers van buiten het woningmarktgebied. Waar geen goedkope starterswoningen zijn, kunnen ze ook niet vrijkomen. Soms zijn woningen aan het eind van de keten rijp voor de sloop. En waar geen aantrekkelijk aanbod is om naar door te stromen blijven huishoudens gewoon zitten. Maar in een goed functionerende markt zorgt bouwen aan de top van de markt in beginsel voor een verhuisketen.
Inzicht in verhuisketens
Bevorderen van de doorstroming komen we vaak tegen als beleidsdoelstelling. In plaats van met een luxe villa mag de keten dan bijvoorbeeld ook starten met een seniorenwoning. Toch is er maar weinig inzicht in hoe zo’n doorstroomketen nu eigenlijk in elkaar zit. Uit hoe veel schakels bestaat zo’n verhuisketen doorgaans eigenlijk? Maakt het voor de ketenlengte echt veel uit hoe de eerste schakel eruitziet? Welke (doel)groepen worden er in totaal bediend, gerekend over alle schakels?
Echt onderzoek naar verhuisketens, waarbij schakels met behulp van registratiebestanden worden gereconstrueerd, is complex en kostbaar en wordt dan ook zelden uitgevoerd. Maar met modelberekeningen kunnen we een heel eind komen. Met behulp van het Woononderzoek Nederland (WoON) in combinatie met lokale referenties kunnen we een heel goede simulatie maken van lokale of regionale verhuisketens. Zo kunnen we bijvoorbeeld effecten van nieuwbouwprogramma’s doorrekenen. Voor een gemeente in het midden van het land hebben we dat nog onlangs gedaan. Wat bleek? Zie de figuur hieronder. Met de bouw van honderd grote eengezins koopwoningen (vijf kamers) worden indirect, gerekend over alle schakels, toch nog 37 lokale starters bediend, naast 118 doorstromers en 63 vestigers. Wie had dat gedacht? Als je starters wil bedienen kun je in deze gemeente beter kleine huurappartementen bouwen, maar dat levert nauwelijks doorstroming op.
Potentieel bereik van de bouw van honderd woningen, eengezinskoopwoning versus klein huurappartement
