Over enkele maanden dienen corporaties weer een bod voor te leggen aan hun gemeenten om na de zomer met gemeenten en huurders tot (bijstelling van de) prestatieafspraken te komen. Intussen worden we geconfronteerd met een crisis waarvan niemand weet hoe ingrijpend die zal zijn. Wat betekent die crisis voor het bod en de te leveren prestaties? Moeten corporaties hun beleid herzien?
Finance Ideas publiceerde onlangs een informatieve mindmap over de effecten van de coronavirus voor woningcorporaties. Helder is dat de gevolgen ingrijpend zijn als de crisis langer – bijvoorbeeld tot voorbij de zomer – voortduurt. De impact op het sociale deel van de woningmarkt – dus, met andere woorden, de gevolgen voor de ‘ijzeren driehoek van de volkshuisvesting’ (betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit) blijft in het schema van FI, los van de genoemde gevolgen voor het welzijn en de leefbaarheid, onderbelicht. FI noemt als effecten: meer vraag naar sociale huurwoningen, minder vraag van (buitenlandse) studenten. Dat laatste geldt overigens ook voor veel arbeidsmigranten. Maar dat effect is wellicht tijdelijk; je kunt veronderstellen dat velen van hen na de coronacrisis terugkeren.
Het is raadzaam om langer bij die gevolgen voor de ‘ijzeren driehoek’ stil te staan. Wie in februari jongstleden nog uitgebreid de stand van zaken in de volkshuisvesting heeft opgenomen (wij – van RIGO – deden het; publicaties volgen nog), moest constateren dat de opgaven in de sociale huursector groot zijn, wellicht groter dan een belangrijk deel van de sector financieel en/of praktisch gezien aankan. De consequentie is dat de meeste woningcorporaties scherpe keuzes moeten maken: meer huurmatiging, meer nieuwbouw, of juist meer verduurzaming of alle aandacht naar leefbaarheid en herstructurering? De strijd tussen doelstellingen dus.
Rekening houden met een negatief scenario
Die strijd wordt vinniger nu er een crisis op handen is. Want laten we eens wat nader inzoomen op de punten die FI al benoemde.
De werkloosheid neemt door de coronacrisis toe en het verlies aan inkomen wordt groter. Dat betekent dat de doelgroep van beleid op korte termijn in omvang zal toenemen en ook de betaalbaarheidsproblemen zullen toenemen. Ook als de coronacrisis in de loop van dit jaar voorbij zal zijn, zal de economische recessie en dus ook de sociale woningmarktcrisis echter nog enige tijd voortduren. Uitzettingen vanwege betaalproblemen blijven vooralsnog achterwege en een aantal corporaties heeft besloten om dit jaar geen huurverhoging in rekening te brengen, met als gevolg dat de corporaties minder geld hebben voor andere activiteiten als nieuwbouw, renovatie en onderhoud. Een van de grootste dilemma’s in de strijd tussen doelstellingen tekent zich natuurlijk direct af: het sociale huursegment moest al groeien, maar nu wellicht nog meer, terwijl de middelen schaars zijn en wellicht nog schaarser worden als de matiging van de huren voorrang krijgt.
Ik wil niet zover gaan door te zeggen dat alle ondernemingsplannen, portefeuilleplannen en huurbeleidsplannen van corporaties in de prullenmand kunnen. Als het goed is houden dergelijke plannen rekening met scenario’s die uitgaan van een bandbreedte van positieve en negatieve economische ontwikkelingen. Onze (markt)prognoses en analyses zijn daar altijd op toegesneden. Maar deze crisis komt als een duvel uit een doos, snel en ingrijpend. Alle reden om voor de kortere termijn rekening te houden met een negatief scenario. Met je portefeuilleplan snel reageren op korte termijnontwikkelingen lukt echter alleen als je meer de nadruk legt op korte termijnoplossingen: denk aan vormen van tijdelijke huisvesting of woningdelen.
Tijd voor heroriëntatie?
Tijdens de vorige (krediet)crisis vanaf 2008 werd verlangend naar de corporatiesector gekeken: zij zouden anticyclisch kunnen bouwen, zij konden bouwprojecten overnemen die marktpartijen en masse lieten liggen. Maar de situatie is nu veranderd: de opgaven zijn al groot, belastingen en heffingen vormen nu een extra kostenpost en het lijkt een illusie te denken dat de verhuurderheffing (grotendeels) geschrapt zal worden, want het Rijk zal die middelen hard nodig hebben. Dus een gedegen reflectie op het huidige beleid is onvermijdelijk en urgent. Dan is nu de periode aangebroken om de heroriëntatie op het beleid ter hand te nemen.