Voor het bestrijden van het woningtekort in kwantitatieve zin maakt het niet uit wat je bouwt, als de voorraad maar toeneemt. Kwalitatief is het een ander verhaal. In opdracht van Woonzorg Nederland verrichtte RIGO onderzoek naar de betekenis van senioren als doorstromers op de woningmarkt. Dit vanuit het gegeven dat senioren die een (nieuwe) woning betrekken vaak een aantrekkelijke woning achterlaten. Aldus vormen zij bij nieuwbouw de eerste schakel in een verhuisketen, die uit meerdere doorstromers (tussenliggende schakels) kan bestaan. Zo kunnen met één nieuwe woning meerdere woningzoekenden aan een andere woning worden geholpen en kunnen aantrekkelijke woningen uit de voorraad worden vrijgespeeld.
Size does matter
We zouden het bijna vergeten, maar de klassieke vorm van doorstroming is niet kleiner wonen, maar juist groter. Met het RIGO verhuisketenmodel kon worden berekend dat bouwen van grote eengezins-koopwoningen, ‘aan de top van de markt’, nog altijd de langste ketens oplevert. En op schaal van heel Nederland komt er uiteindelijk ook altijd ergens een starter aan bod (behoudens sloop en leegstand).
Het andere uiterste zijn kleine huurappartementen. Initieel aanbod van tweekamerappartementen in de huur levert slecht weinig extra vrijkomende woningen op. Dat komt doordat veel van deze woningen direct door starters worden betrokken.
Van groot naar beter: naar een optimaal rendement
Wat nu als een nieuwbouwcomplex met kleine woningen volledig wordt betrokken door 55-plussers? Doorrekening van deze fictieve instroom levert veel doorstroming op. Er komen dan zelfs grote koopwoningen vrij, hetgeen weer bijdraagt aan verdere doorstroming. Nog langere ketens zijn (theoretisch) haalbaar indien bij de instroom (in de eerste schakel) expliciet wordt geselecteerd op ‘downsizers’ uit grotere woningen (huur dan wel koop).
Of het optimale rendement in de praktijk haalbaar is, hangt behalve van regelgeving ook af van de vraag of er voldoende belangstelling is om op ‘downsizers’ te kunnen selecteren. Die doorstromers uit grote woningen moeten het aanbod wel aantrekkelijk genoeg vinden. Verhuurd worden kleine appartementen wel op een krappe markt. Alleen is dat wellicht niet aan de kritische doorstromer uit een grote woning. Het rendement aan vrijkomende woningen is dan aanzienlijk minder.
Conclusie is dat er veel is te winnen bij het bouwen voor en aantrekken van senioren die grote woningen achterlaten, maar ook dat dit niet vanzelf gaat.