Vier oplossingsrichtingen
Directe aanleiding voor deze opdracht was de door de gemeenteraad aangenomen motie Door het Vuur voor Middelduur. De Haarlemse gemeenteraad beseft zich namelijk maar al te goed dat niet alleen de laagste inkomens het moeilijk hebben op de lokale woningmarkt, maar ook de groep met een bruto jaarinkomen tussen de € 50.000 en € 90.000 per jaar.
Mede op basis van deze motie hebben wij vier mogelijke oplossingsrichtingen gedefinieerd:
- Meer gereguleerde middenhuur laten realiseren door corporaties en marktpartijen;
- Meer middeldure koopwoningen bouwen voor middeninkomens;
- Koopwoningen langdurig betaalbaar houden door middel van bijzondere constructies/voorwaarden;
- Woningcorporaties meer bestaande sociale huurwoningen laten verkopen met een vraagprijs lager dan € 400.000 of deze gaan verhuren als middeldure huurwoning.
Realisatie middeldure koop meest kansrijk, verkoop corporatiewoningen plaatselijk een optie
De meest kansrijke van deze routes blijkt route 2, de realisatie van koopwoningen in het middeldure segment. Koopwoningen kennen meestal namelijk een betere business case dan middeldure huurwoningen. Een nieuwbouwwoning onder de € 400.000 realiseren in Haarlem is mogelijk, maar door de hoge bouw- en ontwikkelingskosten per vierkante meter is dat eerder een driekamerappartement dan een eengezinswoning.
De Haarlemse corporaties zien voor zichzelf geen rol weggelegd in de nieuwbouw van koopwoningen, maar wel in de bouw van middeldure huurwoningen. Zeker als dit leidt tot een meer evenwichtige inkomensmix in een buurt. Meer verkoop van sociale huurwoningen onder de € 400.000 vinden zij een interessante richting, maar dan wel alleen in het stadsdeel Schalkwijk. Elders in de stad willen zij het percentage sociale huurwoningen op peil houden. En bovendien ligt de verkoopprijs van een voormalige sociale huurwoning aan de westkant van de stad al snel boven de vier ton die voor deze doelgroep nog is op te brengen.
Geen wondermiddelen
De eindconclusie is dat de vier routes weliswaar kunnen helpen om de positie van middeninkomens te versterken, maar dat het geen wondermiddelen zijn om hun problemen op de woningmarkt op te lossen. Eerder dan het verbeteren van de positie van middeninkomens zorgen ze ervoor dat de huidige trend van minder aanbod voor deze doelgroep iets wordt afgeremd. Maar ook dat is waardevol in een krappe woningmarkt waarin elke woning telt.
Ons eindrapport Onderzoek versterking middensegment in Haarlem is inmiddels aangeboden aan de Gemeenteraad en is daarmee openbaar beschikbaar. De uitkomsten zijn ook zeker relevant voor andere gemeenten waarin de positie van middeninkomens onder druk staat.