Gepubliceerd op:

In de media verschijnen zo nu en dan berichten over grote (internationale) beleggers die enorme woningaankopen doen in Nederlandse steden. Deze berichten maken indruk, maar over grote beleggers en hun impact op de woningmarkt is nog veel onzeker. In opdracht van Stichting Huurdersnetwerk Amsterdam onderzocht RIGO de activiteiten van grote beleggers (met meer dan 250 woningen) in Amsterdam. We maakten daarbij gebruik van data over het bezit van particuliere verhuurders tussen 2017 en 2020.

Grote beleggers worden een steeds grotere speler

We zagen dat grote beleggers zowel in absolute als relatieve zin – dat wil zeggen, ten opzichte van kleinere beleggers – een steeds grotere speler op de Amsterdamse particuliere huurmarkt zijn. Ze gedragen zich op een aantal vlakken anders dan hun kleinere tegenhangers. Zo richten ze zich op andere type woningen, doen ze vaker aan verduurzaming en investeren ze in andere stadsdelen: het bezit van grote beleggers is relatief vaker te vinden in Nieuw-West, Oost en recent ook Noord.

Het verspreiden van de olievlek

Het is moeilijk om inzicht te krijgen in het huurbeleid van grote beleggers. We zien dat grote beleggers niet alleen gedreven worden door prijsstijgingen, maar vooral op zoek lijken te zijn naar schaalbaarheid. In Slotervaart en Bijlmer-Centrum (waar relatief lage huurprijsstijgingen zijn) is het vermoedelijk relatief gemakkelijk om grotere vastgoedportefeuilles op te bouwen, terwijl in een buurt als De Pijp (waar hogere huurprijsstijgingen zijn) individuele woningeigenaren moeten worden uitgekocht, wat meer tijd en moeite kost.

Daarnaast zien we dat grote beleggers, doordat ze in andere delen van de markt investeren, de ‘olievlek’ van beleggingsverhuur verder uitspreiden over de stad. Grote beleggers vormen zo een extra speler bovenop de bestaande spelers op de markt. Steeds grotere delen van de woningmarkt krijgen op die manier te maken met partijen die assertief op zoek zijn naar rendement en stijgende prijzen. Grote beleggers concurreren daarbij met mensen die een koophuis zoeken, terwijl ze slechts in beperkte mate investeren in nieuwbouw.

Grote beleggers maken daarnaast vaker gebruik van complexe eigendomsconstructies, bijvoorbeeld door hun bezit onder te brengen in verschillende bv’s. Als sprake is van ketens aan eigendomsvormen, dan kan het voor een huurder een bijna onmogelijke taak zijn om vast te stellen wie de eigenaar van het pand is, en of er jurisdictie is om de eigenaar in Nederland aan te spreken op zijn verantwoordelijkheden.

Aanbevelingen

Grote beleggers zijn niet verantwoordelijkheid voor woningschaarste, maar met hun activiteiten houden ze die wel in stand. We deden daarom twee aanbevelingen. Eén: biedt concurrerend aanbod aan en verlicht zo de krapte. Te denken valt bijvoorbeeld aan wooncoöperaties die betaalbare woningen aanbieden tegen een rendement van niet meer dan nodig is om te kunnen blijven voortbestaan. Twee: vraag iets terug voor de aantrekkelijke rendementen die beleggers in Amsterdam verdienen; stel eisen aan goed verhuurderschap.