Op 3 juni droegen wij ons steentje bij aan een kennissessie over het vereveningsfonds, georganiseerd door de Provincie Utrecht.
Nieuwbouwplannen lopen links en rechts vast. Het streven naar betaalbare woningen voor lage en middeninkomens en de ambitie om sneller te bouwen willen elkaar in de praktijk nog weleens bijten. Het vereveningsfonds kan dan een oplossing bieden. Het helpt om meer druk te zetten op de betaalbaarheidseisen, maar biedt ook een alternatief in de vorm van afkoop. Een vereveningsfonds is vrij in te richten door gemeenten en wordt vastgelegd in een gemeentelijke verordening of toegepast in anterieure overeenkomsten. Doorgaans wordt gevraagd om een afdracht naar een fonds als er niet aan de eisen van betaalbaarheid wordt voldaan. Bij projecten waar er méér dan de gestelde eisen wordt gedaan (een hoger percentage betaalbare woningen), is vervolgens een subsidie mogelijk vanuit het fonds.
Dat klinkt ideaal. Maar pas op: maak van uitstel geen afstel. Oftewel: zorg ervoor dat het fonds niet alleen wordt gevuld, maar ook daadwerkelijk wordt ingezet om elders meer sociale huur te realiseren.
Een goed vereveningsfonds:
- stelt eisen aan wat wel en niet meetelt als sociale huur.
- Beschrijft een instandhoudingstermijn van sociale huur of een premium partnerschap, waarbij de toegelaten instelling de woningen kan of zelfs moet afnemen om aan de eisen te voldoen. De Regiewet komt met eisen op dit gebied (bijvoorbeeld een instandhoudingstermijn van 25 jaar voor particuliere sociale huur).
- bevat een goed doordachte rekenmethode, waardoor het bedrag dat aan de ‘afkoop’ wordt gehangen reëel is. Zodat ontwikkelaars gestimuleerd worden om aan de betaalbaarheidseisen te voldoen (stok achter de deur). En zodat in geval van afkoop elders gesubsidieerd betaalbaar gebouwd kan worden.
- Geeft vorm aan de voorwaarden: Kan er door een ontwikkelaar verevend worden tussen verschillende projecten (fysieke verevening), waarbij een afdracht naar het fonds ook niet nodig is? Komt alleen de woningcorporatie in aanmerking komen voor een subsidie uit het fonds of ook marktpartijen die sociale huur bouwen en/of gaan exploiteren?
- Voorziet concrete bouwlocaties waar extra betaalbare woningen daadwerkelijk kunnen worden gerealiseerd.
Ook kunnen projecten worden uitgesloten van het ‘afkopen’ van de betaalbaarheidseisen, zij hoeven dan dus niet te voldoen aan de eisen, en niet bij te dragen aan het fonds. Dit wordt soms toegepast bij (erg) kleine projecten, wanneer een segmentering van woningen praktisch niet goed mogelijk is. Toch bieden deze situaties juist een kans om met afkoop deze woningen elders wél mogelijk te maken. . Daarnaast kunnen ook grote projecten worden uitgesloten van het fonds, bijvoorbeeld omdat de gemeente wil dat deze projecten sowieso aan de eisen voldoen en dat er geen ‘afkoopmogelijkheid’ is.
Nog een paar zaken die goed zijn om scherp te hebben voordat je als gemeente aan de slag gaat met verevenen:
- Volgens het omgevingsbesluit is iets doen op het gebied van het kostenverhaal alleen mogelijk voor sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen (tot NHG grens). Dit moet dan worden vastgelegd in een uitvoeringsparagraaf van de omgevingsvisie.
- Denk als gemeente na of je dit instrument ook wilt inzetten om tot een betere spreiding van sociale huur te komen? Bijvoorbeeld door in sommige wijken of buurten waar al veel sociale huur is afkoop mogelijk te maken.
Ons advies: een goed opgezet vereveningsfonds kan een nuttig sturingsmiddel zijn en smeerolie om de nieuwbouw sneller van de grond te krijgen of om meer druk te zetten op de bouw van betaalbare woningen. In sommige gemeenten met een fonds heeft het vooral een preventieve functie en vindt in de praktijk geen afkoop plaats. Denk vooraf echter goed na welke voorwaarden je stelt en welke gewenste en ongewenste effecten het fonds teweeg kan brengen.
Meestal richt het vereveningsfonds zich op sociale huurwoningen.