Wie betaalt uiteindelijk voor lagere woningprijzen?
De discussie wordt meestal gevoerd vanuit het effect op woningprijzen of overheidsfinanciën. Minstens zo interessant is echter een andere vraag: welke huishoudens betalen uiteindelijk voor lagere woningprijzen?
Van stimulering naar heroverweging
Hoewel de hypotheekrenteaftrek tegenwoordig vooral wordt gezien als een vast onderdeel van het Nederlandse belastingstelsel, was dat oorspronkelijk niet het doel. De regeling ontstond eind negentiende eeuw als compensatie voor het huurwaardeforfait. Pas na de Tweede Wereldoorlog werd de hypotheekrenteaftrek bewust ingezet om eigenwoningbezit te stimuleren.
Dat beleid heeft lange tijd goed aangesloten bij de maatschappelijke opgaven van dat moment. Inmiddels is de situatie echter veranderd. De woningmarkt kampt met hoge prijzen en Nederland kent internationaal gezien een relatief hoge hypotheekschuld. De Nederlandsche Bank wijst erop dat fiscale stimulering van de eigen woning hierbij een belangrijke rol heeft gespeeld en dat de Nederlandse hypotheekschuld met ongeveer 90% van het bbp aanzienlijk hoger ligt dan het gemiddelde in de eurozone.
Daarmee ontstaat de vraag of instrumenten die ooit bedoeld waren om eigenwoningbezit te stimuleren nog steeds aansluiten bij de uitdagingen van de huidige woningmarkt.
Twee instrumenten, hetzelfde doel
Zowel de hypotheekrenteaftrek als het eigenwoningforfait beïnvloeden uiteindelijk de netto gebruikskosten van eigenaar-bewoning. Via die weg werken beide instrumenten door in de financieringsruimte van huishoudens en daarmee in de woningprijzen.
In het onderzoek is een volledige afbouw van de hypotheekrenteaftrek in vijftien jaar vergeleken met een verhoging van het eigenwoningforfait. Daaruit blijkt dat een verhoging van het eigenwoningforfait van ongeveer 0,35% naar 1,39% nodig is om op lange termijn tot een vergelijkbaar prijseffect te komen.
Figuur 1.1 Ontwikkeling van de reële koopprijsindex onder het basispad, HRA-afbouw en EWF-verhoging.
Hoewel beide varianten een verschillend verloop kennen, convergeren zij op lange termijn naar een vergelijkbaar prijsniveau. Een woning die nu €500.000 waard is, groeit binnen het CPB-basispad door naar ruim €1,08 miljoen in 2055. Binnen zowel het scenario met een afbouw van de hypotheekrenteaftrek als het scenario met een verhoging van het eigenwoningforfait komt diezelfde woning uit op ongeveer €792.000.
Vanuit het perspectief van woningprijzen lijken beide instrumenten dus ongeveer hetzelfde resultaat te kunnen bereiken.
Dezelfde prijsdemping, maar niet dezelfde rekening
Juist daar ontstaat een belangrijk verschil.
In het onderzoek zijn drie huishoudtypen onderscheiden die uitsluitend verschillen in resterende hypotheekschuld. Hierdoor wordt zichtbaar hoe de lasten van beide beleidsvarianten over verschillende levensfasen worden verdeeld.
Figuur 2.1 Cumulatieve extra netto woonlasten per huishoudtype ten opzichte van het basispad.
De resultaten laten zien dat de verdeling van de extra lasten fundamenteel verschilt.
Bij een afbouw van de hypotheekrenteaftrek worden de grootste effecten gedragen door huishoudens met hoge hypotheekschulden. Voor starters lopen de cumulatieve extra woonlasten over de onderzochte periode op tot ongeveer €75.000, terwijl deze voor doorstromers beperkt blijven tot ongeveer €6.500. Voor huishoudens die hun hypotheek grotendeels hebben afgelost, zijn de effecten zelfs verwaarloosbaar.
Bij een verhoging van het eigenwoningforfait ontstaat een ander beeld. Omdat het forfait gekoppeld is aan de woningwaarde, blijven de extra lasten ook bestaan nadat de hypotheek grotendeels of volledig is afgelost. Hierdoor worden starters, doorstromers en empty nesters in vrijwel gelijke mate geraakt. Voor alle drie de huishoudtypen bedragen de cumulatieve extra woonlasten ongeveer €89.000.
Een vergelijkbaar effect op de woningprijzen betekent dus niet automatisch dat huishoudens ook op dezelfde manier worden geraakt.
Meer dan een technische beleidskeuze
De uitkomsten laten zien dat de keuze tussen beide instrumenten meer is dan een technische discussie over percentages en belastingtarieven.
Wanneer het beleidsdoel uitsluitend bestaat uit het afremmen van woningprijzen, lijkt een verdere afbouw van de hypotheekrenteaftrek een relatief doelgericht instrument. De extra lasten komen daarbij vooral terecht bij huishoudens met hoge hypotheekschulden, terwijl juist deze groep in belangrijke mate bepalend is voor de financieringsruimte van nieuwe kopers.
Een verhoging van het eigenwoningforfait kan uiteindelijk een vergelijkbaar prijseffect realiseren, maar doet dat via een bredere groep huishoudens. Ook huishoudens die hun hypotheek grotendeels of volledig hebben afgelost blijven bijdragen aan het prijsremmende effect. Daardoor krijgt het eigenwoningforfait voor een deel het karakter van een bredere belasting op het vermogen in de eigen woning.
Daar staat tegenover dat ook voor een hoger eigenwoningforfait argumenten bestaan. De belasting is minder gevoelig voor schommelingen in de rente en sluit beter aan bij de gedachte dat vermogen in de eigen woning onderdeel vormt van de totale draagkracht van huishoudens. Tegelijkertijd betekent een hoge woningwaarde niet automatisch dat huishoudens ook over een hoog inkomen beschikken. Anders dan financiële beleggingen is vermogen in de eigen woning bovendien niet eenvoudig liquide te maken.
Uiteindelijk draait het om het doel
De keuze tussen hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait is daarmee niet alleen een vraag over woningprijzen.
Uiteindelijk gaat het om een fundamentelere vraag: welk doel moet het fiscale woningmarktbeleid dienen, en welke huishoudens zouden de kosten van dat beleid moeten dragen?