Dit jaar moeten corporaties een plan maken voor de scheiding van hun portefeuille in DAEB- en niet-DAEB-bezit. Hiervoor is inzicht nodig in de behoefte aan huurwoningen in het werkgebied. Vooral waar het gaat om de vrije sector is dat niet altijd eenvoudig. De behoefte aan vrije sector huur is tenslotte afhankelijk van andere of nieuwe beleidskeuzes en nieuwe marktomstandigheden. Denk bijvoorbeeld aan de beperktere mogelijkheden om in de sociale huur terecht te komen en strengere hypotheeknormen. Maar ook het feit dat op de arbeidsmarkt steeds meer sprake is van flexibele verbintenissen, die het moeilijk maken om een hypotheek te krijgen speelt mee. Om voor de lange termijn de behoefte aan vrije sector huur inzichtelijk te maken, is een inschatting van de omvang van deze effecten nodig.
Voor Mijande Wonen gebruikte RIGO de volgende zes stappen om tot een onderbouwde behoefte aan vrije sector huurwoningen te komen:
Stap 0: inventariseren bereikbaarheid woningen in huur- en koopsector naar inkomensgroep en huishoudenstype.
In deze stap brachten we in beeld wat – gegeven het huidige beleid voor woningtoewijzing van de betreffende corporatie en de stand van de hypotheekrente – de mogelijkheden zijn voor verschillende inkomensgroepen om een woning te huren of te kopen.
Stap 1: analyse huidige bewoners vrije sector huurwoningen.
Het startpunt van de analyse is wie er nu in huurwoningen in de vrije sector wonen. Dat deden we op basis van het WoON 2015.
Stap 2: vooruitberekening behoefte vrije sector huur.
We simuleerden de ontwikkeling van de woningmarkt tussen nu en 2030 om in beeld te brengen hoe de behoefte aan vrije sector huurwoningen zich zou ontwikkelen wanneer zich geen trendbreuken in de woonpatronen van huishoudens voordoen. Dat is een gangbare methode in woningmarktonderzoek, maar voor vrije sector huur moet deze met andere benaderingen worden aangevuld.
Stap 3: verkennen aanvullende doelgroepen vrije sector huurwoningen.
Er zijn groepen die nu niet in een vrije sector huurwoning wonen, maar die daar mogelijk wel belangstelling voor zouden hebben. We keken naar verschillende criteria – inkomensonzekerheid, urgentie, flexibiliteit – en raamden de omvang van elke groep.
Stap 4: resultaat: de verwachte behoefte aan vrije sector huurwoningen.
We maakte een schatting van de totale verwachte behoefte op basis van de uitkomsten van de vorige stappen.
Stap 5: gevoeligheidsanalyse.
We brachten globaal in kaart welke consequenties voor de vrije sector huurmarkt zijn verbonden aan veranderingen in de markt zoals andere toewijzingsregels (wel of geen sociale huur voor de middeninkomens) of een stijging van de hypotheekrente.