Gepubliceerd op:

De tijdelijke parlementaire commissie Huizenprijzen heeft woensdag 10 april 2013 haar eindrapport ‘Kosten koper’ gepresenteerd. De commissie heeft onderzoek gedaan naar twintig jaar stijgende huizenprijzen. Het doel was om los van de politieke actualiteit en in de volle breedte te kijken naar alle relevante onderdelen en organisaties op de woningmarkt. De Tijdelijke Commissie Huizenprijzen van de Tweede Kamer gaf juni 2012 RIGO en Brink Groep opdracht een integraal beeld te schetsen van factoren en actoren die de prijzen van woningen beïnvloeden. Hieruit blijkt dat daar waar lange tijd gedacht werd dat in de bouwkolom onevenredig is verdiend aan de stijging van huizenprijzen, dit beeld moet worden genuanceerd. De prijsstijging heeft zich in elk geval voor een deel vertaald naar een toename in kwaliteit van zowel de woningen als de woonomgeving (grondexploitaties). RIGO/Brinkgroep voerden drie deelonderzoeken uit: een meta-analyse op basis van bestaande literatuur en twee verdiepende onderzoeken naar de samenhang tussen kwaliteit en kosten in de bouw- en grondexploitatie.

Meta-studie van bestaand materiaal

Het is voor het eerst dat aan de hand van bestaande literatuur en data de invloed van actoren en factoren op de woningprijsontwikkeling zo helder in beeld zijn gebracht. Alle eerder uitgevoerde woningmarktstudies tussen 1990 en 2011 zijn in samenhang bekeken.

De belangrijkste conclusie is dat aan de vraagzijde van de markt de stijging van de woningprijzen vooral is toe te schrijven aan een aantal factoren. Het gaat daarbij naast demografische factoren onder andere om de groei van huishoudensinkomens (ook door meer tweeverdieners), de daling van de hypotheekrente en de verruiming van de financieringsmogelijkheden (onder andere soepele hypotheekvoorwaarden en nieuwe hypotheekvormen). Aan de aanbodzijde zorgde het ruimtelijk beleid (beperking van het aantal bouwlocaties en de stringentere regelgeving) ervoor dat het aanbod de vraag niet goed heeft kunnen volgen. De relatief grote voorraad sociale huurwoningen speelde daarbij ook een rol. Specifiek op deze punten heeft de (rijks)overheid een sterke invloed uitgeoefend.

Bouwregelgeving, grondexploitaties en kwaliteit

RIGO en Brink Groep voerden naast de verkenning van bestaand onderzoek twee aanvullende onderzoeken uit naar de samenhang tussen kwaliteit en kosten in bouw- en grondexploitatie.

Van mogelijke ‘schaarstepremies’ en/of ‘overwinsten’ in de opstalontwikkeling bleek maar ten dele sprake. Woningen zijn vooral groter geworden. De stijgende kwaliteitswensen van de consument en veranderende regelgeving verklaren naast reguliere indexaties van loon- en materiaalkosten een deel van de overige stijging van de bouwkosten. De stijging van grondprijzen was nog sterker dan de stijging van woningprijzen, mede als gevolg van de algehele acceptatie van het ‘residueel rekenen’. In de grondexploitatie was echter ook sprake van stijging van de grondproductiekosten. De kwaliteit van de nieuwe locaties is verbeterd (lagere dichtheden en hogere kwaliteit van de openbare ruimte). En de locaties zijn in de loop van de tijd duurder geworden, omdat door ruimtelijke ordening en woonbeleid op duurdere locaties is gebouwd. Dit blijkt onder andere uit de toenemende kosten voor bouwrijp maken en voor infrastructurele voorzieningen en de hogere plankosten door langere looptijd en procedures.

Kenmerkend voor de binnenstedelijke locaties zijn de hoge verwervingskosten. Ook bleek de indexatie van grondprijzen voor sociale woningbouw niet voldoende om de grondkosten voor deze woningen te dekken. Vrijesectorwoningen zijn dus relatief meer aan sociale woningbouw gaan bijdragen. Niettemin is voor de recessie ook op grondexploitaties verdiend. Bij gemeentelijke grondexploitaties is gemiddeld een deel van de baten ingezet voor verevening met locaties met tekorten en voor winstafdrachten aan de algemene gemeentelijke middelen.