Verkoop is nooit een doel op zich, maar een middel om volkshuisvestelijke doelen te bereiken. Dat kan zijn de inzet op doorstroomkansen voor huurders die de stap naar koop willen maken, portefeuillevernieuwing, het stimuleren van eigenwoningbezit, werken aan gemengde wijken, of het genereren van middelen voor nieuwbouw verduurzaming. En vaak meerdere doelen tegelijk natuurlijk.
Zeker als de druk op de sociale huurvoorraad groot is, mag van corporaties verwacht worden dat ze een duidelijk verhaal hebben óf, waarom en hoeveel ze verkopen. En dat ze hier het gesprek over voeren met gemeente en huurders.
Doel van de leidraad is om corporaties handvatten te bieden hun verkoopstrategie optimaal te laten bijdragen aan de volkshuisvestelijke doelen. De belangrijkste aanbevelingen in deze leidraad zijn:
- Maak meerjarige afspraken over de ontwikkeling van de totale voorraad sociale huurwoningen en stem dit af met de collega-corporaties. Houd daarbij rekening met fasering: verkoop en (compenserende) nieuwbouw vinden niet automatisch in hetzelfde jaar plaats.
- Betrek huurdersorganisaties en gemeente vroegtijdig bij de totstandkoming van het verkoopbeleid, evenals collega-corporaties. Leg goed uit waarom verkoop als middel nodig is, wat het effect van niet verkopen is en maak afspraken over hoe verkoop zoveel mogelijk bijdraagt aan doorstroming: in het algemeen of van bepaalde doelgroepen of woningen.
- Maak een goede inschatting welk effect van verkoop in de buurt verwacht mag worden. In positieve zin kan verkoop bijdragen aan een betere balans van ‘vragers en dragers’ en draagvlak voor voorzieningen. In negatieve zin kan verkoop effect hebben op de leefbaarheid of tweedeling. Vergelijk het beoogde effect van verkoop ook met een inzet op middenhuur.
- Bedenk in overleg met huurders en gemeente hoe verkopen aan zittende huurders en andere huurders van corporaties ten behoeve van doorstroming en eigenwoningbezit vorm gegeven kunnen worden en zorg dat de spelregels duidelijk en transparant zijn. Als huurders kansen zien die ze nog niet hadden, kan dat ze in beweging krijgen. Bespreek ook of er vanuit de lokale woonambities rangorde van doorstromers wenselijk is, gericht op maximale doorstroming.
- Bespreek met huurdersorganisaties en gemeenten of verkoop onder voorwaarden nuttig en wenselijk is en stem met collega-corporaties af hoe dat uitpakt voor de ontwikkeling van de sociale huurvoorraad. Kijk naar de bestaande en bewezen VoV-constructies voor je als corporatie zelf een verkoopproduct ontwikkelt.
- Maak aan gemeente en huurdersorganisatie duidelijk waarom verkoopopbrengsten nodig zijn, welke opgaven zonder verkoop blijven liggen en zorg dat er geen verkoopopbrengsten ‘op de plank blijven liggen’.
Verder biedt de leidraad een aantal archetype verkoopstrategieën om inzicht te geven waar een nieuwe inrichting van de verkoopstrategie toe kan leiden. Ook kijken we concreet naar de vraag hoeveel je investeert in de kwaliteit en verduurzaming van woningen voor de verkoop, en de wijze waarop je toekomstige vraagstukken in VvE’s mee kunt wegen in je verkoopstrategie.