Regie op de woningmarkt vereist meer dan goede bedoelingen
De afgelopen jaren hebben gemeenten via de Huisvestingswet steeds meer mogelijkheden gekregen om grip te krijgen op de woningmarkt. Denk aan maatregelen zoals opkoopbescherming, regulering van toeristische verhuur of het sturen op de verdeling van betaalbare nieuwbouw koopwoningen. Allemaal instrumenten die de gewenste ‘regie’ op de lokale woningmarkt mogelijk moeten maken. Maar in de praktijk blijkt het vaak minder eenvoudig dan gedacht. Hoe komt dat?
Sturen op meerwaarde of sturen op onderbuik?
De Huisvestingswet vereist dat gemeenten het inzetten van instrumenten in een huisvestingsverordening onderbouwen. Voor elk instrument moet worden aangetoond dat er sprake is van een onmisbare aanleiding, gelegen in woningschaarste of leefbaarheidsproblemen, evenals de positieve bijdrage die het instrument daartoe levert. Daar wringt al regelmatig de schoen.
Neem bijvoorbeeld opkoopbescherming. Waar deze maatregel een paar jaar geleden meestal een nuttig instrument leek te zijn, is die anno 2024 in veel gemeenten lastig te onderbouwen. Door veranderd fiscaal beleid en huurregulering verkopen investeerders nu vaker woningen aan particuliere kopers dan andersom. Wat beschermen we dan eigenlijk nog? En wat te denken van toeristische verhuur? Behalve in bekende toeristische hotspots is het aantonen van een direct verband tussen verhuur en leefbaarheidsproblemen in woonwijken vaak zeer ingewikkeld. Toch is de druk om actie te ondernemen groot, met gemeenteraadsleden die soms vanuit een sterk gevoel van urgentie pleiten voor maatregelen zonder dat deze goed zijn onderbouwd.
Het gevolg? Instrumenten die, zonder juridische basis, kwetsbaar blijken. Rechtszaken zijn – zeker met betrekking tot de particuliere woningvoorrraad – geen uitzondering meer.
Papieren tijgers
Maar zelfs als gemeenten maatregelen wel onderbouwd krijgen, gaat het in de praktijk nogal eens mis. Regie voeren betekent namelijk meer dan alleen beleid maken: het vraagt ook om een stevige uitvoering.
Organisatorisch is het voor gemeente relatief eenvoudig om te sturen op de woningen van woningcorporaties, omdat zij op basis van mandaat van gemeenten huisvestingsvergunningen kunnen verlenen. Gemeenten ‘merken’ dan in de praktijk weinig van het feit dat ze eisen stellen aan verhuurders en woningzoekenden. Maar als een gemeente wil sturen op koopwoningen, wordt het al een stuk ingewikkelder. Om dit goed te organiseren, moet er een organisatie worden neergezet waarbij kopers een vergunning aanvragen, verkopers geïnformeerd worden en handhaving en toezicht gewaarborgd zijn. Helaas wordt dit cruciale aspect nog wel eens over het hoofd gezien. Het resultaat: een mooie huisvestingsverordening op papier, maar zonder de middelen om deze in de praktijk uit te voeren. En dat leidt niet alleen tot chaos, maar ook tot juridische problemen. De eerste rechtszaken over gemeenten die hun eigen regels niet naleven, zijn al achter de rug.
Bezint eer ge begint
De uitdagingen op de woningmarkt zijn dagelijks voelbaar: langere wachttijden, toenemende concurrentie en minder slaagkansen voor woningzoekenden. Het is dan ook logisch dat gemeenteraden in de actiestand willen komen. Maar ‘regie pakken’ begint met een fundamentele vraag: heeft deze maatregel écht meerwaarde? En belangrijker nog, is de gemeente bij wijze van spreken bereid een ton aan de bijbehorende uitvoeringskosten, met het ‘ravijnjaar’ in het achterhoofd, te dragen?
Een grondige verkenning van de nut en noodzaak van een maatregel, inclusief de organisatorische en financiële consequenties, is essentieel. Anders blijft regie voeren een loze belofte. Of, zoals het spreekwoord zegt: bezint, eer ge begint.
Meer weten over huisvestingsverordeningen? Neem dan contact op met onze woonruimteverdeeltijgers Thierry Wever en Dorien Frinking.