Aanleiding vormde de sterke daling van de realisatiegraad van nieuwbouw vanaf 2013. De autoriteit was benieuwd naar de oorzaken van deze daling. De realisatiegraad heeft daarbij betrekking op de laatste periode voorafgaand aan de oplevering; de realisatiefase. Met ons onderzoek hebben we de belangrijkste factoren in beeld gebracht die de realisatiegraad kunnen doen verlagen en aanbevelingen geformuleerd om de realisatiekracht van corporaties te versterken. We noemen hier de belangrijkste conclusies.
Als reactie op de Parlementaire Enquête woningcorporaties, de aankondiging van de verhuurderheffing, het toenemende effect van de VPB en de beperkingen die de nieuwe Woningwet oplegde verdween de aandacht voor nieuwbouw bij corporaties. De aandacht van corporaties ging vooral uit naar governance en beheer en er ontstond een cultuur van risicomijding met als gevolg dat corporaties streng gingen sturen op rendementen, dat ontwikkelafdelingen werden afgebouwd en dat de voortgang van projecten weinig aandacht van corporaties kreeg. In diezelfde periode heerste bij de politiek het sentiment dat de sociale huursector voltooid was; nieuwbouw was niet meer urgent. Er waren dus ook geen externe prikkels.
Verbeterpunten realisatiegraad
In 2019 ging de realisatiegraad weer omhoog en ook de aandacht voor nieuwbouw nam toen bij corporaties weer flink toe. Tegelijkertijd spoorde het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) de corporaties aan om realistisch te begroten. En bij de corporaties zelf werd door de druk op de nieuwbouw het rendementsdenken minder verkrampt. Niettemin is de realisatiegraad, zo blijkt uit het onderzoek, voor verbetering vatbaar.
Verbeterpunten hebben betrekking op zowel interne als externe factoren. De belangrijkste interne factoren zijn: er wordt niet altijd even realistisch begroot. Van veel projecten die komend jaar gerealiseerd zouden moeten worden is de haalbaarheid nog niet bepaald en zijn ook vergunningen nog niet aangevraagd. Die vraag is of die projecten op de begroting thuishoren. Corporaties bouwen hun ontwikkelafdelingen weer op en dat proces is nog niet voltooid. Zij besteden vaker werk uit en dat betekent een andere rol en dat vraagt om gewenning. Ook het herhuisvesten van huurders bij sloop-nieuwbouw kan als vanouds vertragend werken. Veel nieuwbouw is immers vervangende nieuwbouw. Wat betreft de externe factoren een greep: er zijn capaciteitsproblemen bij zowel bouwers als bij gemeenten. Het gaat om een tekort aan mensen en bij bouwers ook aan materialen. Procedures vertragen vaak, ook al vanwege capaciteitsproblemen. Denk aan omgevingsvergunningen en de aanleg van nutsvoorzieningen. En hedendaagse eisen die voortvloeien uit milieu- en klimaatopgaven. Denk aan het gasloos bouwen (een zoektocht met veel onbekende hobbels) en Pfas en stikstofproblemen.