Hoe zorg je als corporatie voor goede lokale verankering?

Niet de schaalgrootte, maar de keuzes die corporaties maken in hun bedrijfscultuur, zichtbaarheid en relatie met stakeholders is veel bepalender.

De belangrijkste conclusies uit het rapport zijn als volgt: 

• Geen direct verband tussen schaalgrootte en lokale verankering. 

Lokale verankering definiëren we als de mate waarin corporatie weet wat er speelt in haar werkgebied, en zichtbaar en toegankelijk is voor huurders en stakeholders. De schaalgrootte van woningcorporaties (aantal VHE en/of aantal gemeenten waarin een corporatie werkzaam is) blijkt niet direct van invloed op de lokale verankering. Maar: het gaat niet vanzelf! Corporaties die actief zijn in meerdere gemeenten moeten wel actief maatregelen nemen om de lokale verankering te waarborgen, want hun verwevenheid met een specifieke gemeente is minder vanzelfsprekend dan een corporatie die maar in één gemeente actief is. Zij zijn zich hiervan doorgaans bewust en zorgen voor een goede link naar het lokale niveau door regiomanagers met mandaat en specifieke gebiedsteams. Ook zorgen directeur-bestuurders van deze grotere corporaties er in de meeste gevallen voor om in alle gemeenten waar zij actief zijn goed zichtbaar te zijn. 

• Bedrijfscultuur en zichtbaarheid bepalender voor een goede lokale verankering. 

De mate waarin de bedrijfscultuur de ruimte geeft om ‘de wijk in te gaan’ en medewerkers de gelegenheid geeft om lokaal afwegingen te maken, blijken cruciaal voor een goede lokale verankering. De directeur-bestuurder heeft een hele grote rol bij het creëren van zo’n open bedrijfscultuur. Een open cultuur sluit bovendien goed aan bij de wens van stakeholders om vroegtijdig betrokken te worden bij de keuzes die een corporatie maakt.  

• Huurdersorganisaties zijn volwaardige gesprekspartners, maar hun positie is kwetsbaar. 

De meeste huurdersorganisaties die we hebben gesproken, waren goed georganiseerd en geïnformeerd. Toch is de positie van huurdersorganisaties kwetsbaar. Dat komt (meestal) niet door de inzet van de huurders in zo’n huurdersorganisatie, maar door andere factoren waar zij maar deels invloed op hebben. De drie kwetsbaarheden de we tegenkwamen waren: (1) een beperkte representativiteit, bijvoorbeeld omdat alle leden van eenzelfde leeftijd zijn of omdat bepaalde gebieden of gemeenten niet worden vertegenwoordigd, (2) afhankelijkheid van slechts enkele hardwerkende vrijwilligers en/of (3) een te innige samenwerking met de corporatie, die het kritisch vermogen van de huurdersorganisatie vermindert. Voor een goed werkend stelsel zijn stevige huurdersorganisaties van groot belang, en het aanpakken van de kwetsbaarheden verdient aandacht.  

• De samenwerking in de lokale driehoek van corporaties, gemeente en huurdersorganisaties is over het algemeen goed. 

Partijen zien elkaar als gelijkwaardig en de onderlinge verstandhouding is doorgaans goed. Ook kleine gemeenten zijn goed toegerust op het gesprek over de prestatieafspraken. Zorgen over grote corporaties die kleine gemeenten overvleugelen blijken dus niet nodig.  

• Huurders van XL-corporaties minder tevreden over contact met corporatie dan andere huurders. 

Dit blijkt uit een landelijk representatieve online peiling die onderdeel was van het onderzoek. Klanttevredenheid is echter niet hetzelfde als lokale verankering. Bovendien zagen we dat XL-corporaties niet op álle aspecten lager scoorden. Daarnaast bleken ook andere zaken, zoals of de corporatie in een van de grote steden actief is, van invloed op de tevredenheid.  

• Studentenhuisvesters goed lokaal verankerd, begrip bij stakeholders voor positie ouderenhuisvesters. 

We hebben ook gekeken naar de positie van categorale instellingen. Studentenhuisvesters hebben vaak in enkele steden relatief veel bezit en worden door hun stakeholders ervaren als goed lokaal verankerd. Bij ouderenhuisvesters is dat minder het geval, omdat zij doorgaans maar enkele complexen in een gemeente hebben. Hiervoor is bij stakeholders wel begrip, gezien de specifieke positie van dit type corporaties.   

Aan de slag met lokale verankering 

Lokale verankering is van groot belang voor corporaties. Voor een goede verhouding bij de prestatieafspraken, het opstellen van een koersplan dat aansluit bij de praktijk, maar ook ‘simpelweg’ om ervoor te zorgen dat corporaties weten wat er bij hun huurders speelt. Gelukkig zagen we in het onderzoek dat het vaak goed gaat. Maar er is ook ruimte voor verbetering. We zien dit ook in de praktijk, wanneer we prestatieafspraken begeleiden, koersplannen maken of huurdersorganisaties of gemeenten bijstaan.

We benoemen hier de vijf belangrijkste:  

Succesfactoren 

1. Open houding en transparante communicatie. Corporaties die open zijn, hun keuzes goed uitleggen en transparant zijn over dilemma’s en financiën, worden duidelijk sterker lokaal verankerd ervaren. 
2. Vroegtijdige en echte betrokkenheid van stakeholders. Het tijdig meenemen van gemeente en huurdersorganisatie in beleid en dilemma’s — inclusief ruimte om mee te denken — vergroot vertrouwen en lokale legitimiteit. 
3. Zichtbaarheid en aanwezigheid in wijk en buurt. Regelmatig informeel contact, fysieke aanwezigheid en kennis van wat er speelt op straat- en buurtniveau versterken de ervaren lokale verbondenheid. 
4. Leiderschap dat ruimte geeft aan lokaal handelen. Bestuurders die binnen het overkoepelend beleid van de corporatie medewerkers ruimte geven voor lokale afwegingen en zelf goed zichtbaar zijn richting stakeholders versterken de lokale verankering. 
5. Lokale investeringen en maatschappelijke inzet. Corporaties die niet alleen weten wat er speelt maar ook zichtbaar investeren in bijvoorbeeld nieuwbouw, renovatie en maatschappelijke activiteiten worden sneller als lokaal betrokken gezien.  

Risicofactoren  

1. Gesloten houding of beperkte transparantie. Wanneer corporaties weinig delen, stakeholders laat of helemaal niet betrekken of keuzes onvoldoende uitleggen, leidt dit tot een lagere ervaren lokale verankering. 
2. Sterk gecentraliseerde besluitvorming zonder lokaal mandaat. Als medewerkers telkens moeten terugvallen op het hoofdkantoor of weinig ruimte hebben voor maatwerk, ondermijnt dit lokale samenwerking en toegankelijkheid. 
3. Directeur-bestuurder die organisatie te weinig ruimte geeft. Een dominante directeur-bestuurder kan de neiging hebben beslissingen te sterk te centraliseren, of zijn of haar medewerkers onvoldoende ruimte geven naar buiten te treden.  
4. Onvoldoende zichtbaarheid in de wijk. Gebrek aan aanspreekbare wijkfunctionarissen of weinig fysieke aanwezigheid in buurten vermindert het gevoel dat de corporatie weet wat er lokaal speelt. 
5. Kwetsbaarheid door personele afhankelijkheid. Bij kleine corporaties of huurdersorganisaties kan het wegvallen van sleutelpersonen direct leiden tot verlies van kennis, relaties en lokale continuïteit.