In de Woningwet is vastgelegd dat corporaties zich moeten richten op hun kerntaak: het huisvesten van lage inkomens in sociale huurwoningen. Deze DAEB-activiteiten moeten gescheiden zijn van de niet-DAEB-activiteiten. Het woningaanbod voor middeninkomens blijft echter achter en deze groep dreigt tussen wal en schip te raken. De minister heeft in 2020 een mogelijke verruiming aangekondigd van de mogelijkheden voor corporaties in het niet-DAEB segment, om zo het woningaanbod voor middeninkomens te vergroten.
Voor Platform31 was dit aanleiding te onderzoeken hoe de niet-DAEB-strategie van woningcorporaties eruitziet, hun motivatie hierachter, tegen welke knelpunten corporaties aanlopen en hoe corporaties anticiperen op de mogelijke verruimingen.
Met een online enquêteonderzoek heeft RIGO corporaties gevraagd naar het wat, waarom en hoe van hun strategie voor niet-DAEB. 127 corporaties hebben hieraan meegewerkt: klein, groot, in uiteenlopende woningmarktgebieden en met verschillende typen DAEB-scheiding.
Een duidelijke conclusie is dat veel corporaties aangeven actiever te willen worden en hun bezit willen laten groeien in het niet-DAEB segment. De belangrijkste reden daarvoor is de behoefte aan middeldure huurwoningen en hun observatie dat de markt dit onvoldoende biedt.
We zien hierin een belangrijke verschuiving met eerdere jaren. In een onderzoek naar middeninkomens in 2018 hebben we de niet-DAEB-strategieën ook onderzocht. Voor de meeste corporaties stond niet-DAEB toen synoniem voor ‘niet doen’. Dat beeld is blijkbaar gekanteld vanwege de gegroeide urgentie. Ondanks de toegenomen ambities in niet-DAEB lopen veel corporaties tegen knelpunten aan op de weg daar naartoe: regeldruk, financiering en de administratieve druk. En vooral de markttoets is veel respondenten een doorn in het oog.
Corporaties noemen verschillende oplossingen voor deze knelpunten:
- Afschaffen van de markttoets;
- De mogelijkheid om geborgd te kunnen lenen voor niet-DAEB-investeringen en versoepeling van de financiële normen;
- (Regionaal) verhogen van de DAEB-grens, of zelfs de DAEB-scheiding afschaffen;
- Oprekken van de regels voor het verlicht regime;
- Een duidelijkere en consequentere opstelling van de politiek: qua spelregels en wat van corporaties verwacht wordt;
- Actiever (grond)beleid van gemeenten voor middensegment.
De aangekondigde verruimingen in het rijksbeleid zullen niet a priori garantie zijn voor de realisatie van meer woningen voor middeninkomens, maar corporaties verwachten wel dat het hun mogelijkheden voor investeren in niet-DAEB zal vergroten. Bij de corporaties met ambities voor niet-DAEB zouden verdere verruimingen daarom naar verwachting op instemming kunnen rekenen.