Eerst even de cijfers
Ongeveer 0,5% van de sociale huurders heeft één of meer koopwoningen naast de sociale huurwoning, zo berekende het CPB. Hoeveel huurders veel vermogen hebben, is lastiger vast te stellen.
Op basis van CBS-data kunnen we stellen dat ongeveer 3,5% van de huurders (zowel sociale huurders als particuliere huurders) een vermogen van €200.000 of meer heeft.
Of dit veel of weinig is, daar kun je over twisten.
Enerzijds zullen velen het erover eens zijn dat sociale huur in principe niet bedoeld is voor mensen met (veel) vermogen of eigen woningen. Gezien de schaarste aan sociale huur geldt: elke woning die wordt bewoond door iemand die redelijkerwijs zelf een woning kan kopen, is er één te veel.
Anderzijds komt het overgrote deel van de sociale huur terecht bij mensen zonder veel vermogen. Bovendien heeft niet iedereen die nu veel vermogen of een tweede woning heeft, dat morgen ook nog: er zit beweging in.
De praktische kant van een vermogenstoets
Dat brengt ons bij de uitvoeringsvragen.
Dat brengt ons bij de uitvoeringsvragen. De vermogenstoets gaat, volgens het Regeerakkoord, alleen gelden bij nieuwe verhuringen. Maar kan er in de toekomst bijvoorbeeld ook een vermogensafhankelijke huurverhoging worden geïntroduceerd?
Vervolgens rijst de vraag waar de grens ligt. Met name bij ‘eigen woningen’ ontstaan al snel ingewikkelde situaties.
Wat als iemand die in Nijmegen een woning zoekt, toevallig een woning erft in Den Helder?
- Geen sociale huurwoning meer?
- Wachten tot de woning in Den Helder is verkocht?
- Verplicht verhuizen naar Den Helder?
Een vermogensgrens van €200.000 lijkt als eerste ‘schot voor de boeg’ wellicht logisch. Iemand met een inkomen rond de DAEB-grens kan maximaal een hypotheek van ongeveer €200.000 krijgen. Voor een gemiddelde koopwoning in Nederland is al snel €300.000 tot €400.000 nodig. Met €200.000 vermogen, bovenop een gemiddelde hypotheek van eveneens zo’n bedrag, zou iemand in theorie uit de voeten moeten kunnen, al verschilt dat sterk per regio.
Het invoeren van een vermogenstoets kan daarnaast, de facto, betekenen dat mensen vanuit een koopwoning nauwelijks nog doorverhuizen naar een sociale huurwoning. Dat klinkt op zichzelf niet onlogisch, maar kan wel degelijk impact hebben op de doorstroomketens.
Als ‘empty nesters’ niet doorverhuizen naar een kleinere sociale huurwoning, komt die grotere koopwoning óók niet vrij. Wat betekent dat voor de verhuisketen?
Tot slot
Kortom: er zitten veel haken en ogen aan een vermogenstoets. Het is zeker mogelijk om zo’n toets in te voeren, maar een zorgvuldige invulling en praktische uitvoering zijn cruciaal. Daarbij is het belangrijk om ook de mogelijke effecten op slaagkansen en doorstroom goed in kaart te brengen.