Een goed functionerend huurbeleid voldoet aan drie randvoorwaarden:
- Huurders wonen (leven) betaalbaar. Dat vraagt overigens niet alleen om betaalbare huren, maar om voldoende inkomsten voor het totale levensonderhoud.
- Corporaties kunnen hun bestaande voorraad in stand houden.
- Corporaties kunnen investeren in extra opgaven, zoals nieuwbouw.
Op basis hiervan hebben we vijf varianten verkend waarin we zorgen voor inkomsten voor corporaties die hoog genoeg zijn om woningen kostendekkend te verhuren, en woonlasten die laag genoeg om betaalbaar te zijn voor huurders. In het rapport zijn deze verder toegelicht. We vatten ze kort samen.
Huidige situatie
Op dit moment ligt de gemiddelde huur van corporaties lager dan de ‘kostendekkende’ huur. Corporaties komen immers 20 miljard tekort om aan alle opgaven te voldoen. Door de huurtoeslag is de betaalbaarheid voor huurder doorgaans goed geregeld.
- Variant 1 – Huurtoeslag: Corporaties vragen een kostendekkende huur (bijv. 80% van WWS). De overheid maakt dit voor huurders betaalbaar met huurtoeslag. Corporaties hebben voldoende inkomsten en zijn niet verantwoordelijk voor inkomensbeleid. Huurders wonen betaalbaar. Ze zijn echter wel relatief sterk afhankelijk van de huurtoeslag. Ook is het de vraag of de overheid onbeperkt de huurtoeslag blijft verhogen, of zal willen sturen met normhuren of passend toewijzen.
- Variant 2 – Objectsubsidies: Corporaties krijgen subsidies voor elke woning. De kostendekkende huur – die corporaties vragen – komt lager te liggen (bijv. 60% van WWS). De huurtoeslag wordt afgeschaft. Dit leidt ertoe dat veel woningen voor lage inkomens onbetaalbaar worden. Daardoor zijn ze ofwel aangewezen of de kwalitatief minste woningen (segregatie), tenzij corporaties inkomenshuren gaan vragen. Dat kan, maar corporaties worden dan afhankelijk en verantwoordelijk voor inkomenspolitiek. Een grote groep woningen met objectsubsidies betaalbaar maken voor lage inkomens, is enorm duur.
- Variant 3 – Huurtoeslag én objectsubsidies: Corporaties krijgen subsidies voor elke woning. De kostendekkende huur – die corporaties vragen – komt lager te liggen (bijv. 70% van WWS). De overheid maakt dit voor huurders betaalbaar met huurtoeslag. Corporaties hebben voldoende inkomsten en zijn niet verantwoordelijk voor inkomensbeleid. Huurders wonen betaalbaar en zijn minder dan in variant 1 afhankelijk van de huurtoeslag. Ook in deze variant is het de vraag of de overheid onbeperkt de huurtoeslag blijft verhogen, of zal willen sturen met normhuren of passend toewijzen.
- Variant 4 – Inkomensafhankelijke objectsubsidies: Corporaties krijgen een pot geld. Deze zetten ze in om inkomenshuren te vragen, die voor huurders betaalbaar zijn. De huurtoeslag wordt afgeschaft. De combinatie van deze inkomenshuren én de ‘pot geld’ leidt gemiddeld tot kostendekkende huren. Huurders wonen betaalbaar en hoeven geen toeslag meer aan te vragen. Corporaties worden afhankelijk van inkomensontwikkelingen, en moeten de administratie rond de inkomenshuren verzorgen.
- Variant 5 – Inkomenshuren: In deze laatste variant wordt de bijdrage vanuit de overheid sterkt teruggebracht. Corporaties vragen inkomenshuren en ‘persen’ huurders hierbij uit. Alles wat nog (nét) Nibud-verantwoord is, wordt gevraagd aan huur.
Belangrijke lessen
Deze varianten zorgen bij ons voor een aantal belangrijke lessen.
Zonder huurtoeslag wordt het heel lastig
Na het toeslagenschandaal willen velen van de toeslagen af. We werkten daarom scenario’s uit zónder huurtoeslag (Variant 2, 4 en 5). Een systeem met alleen objectsubsidies kan, maar heeft grote nadelen omdat het ongericht is. De huren kunnen weliswaar dalen, maar veel woningen blijven voor lage inkomens alsnog onbetaalbaar, tenzij corporaties inkomenshuren vragen.
Zonder extra middelen van de overheid zullen huurders ‘voor elkaar’ moeten (blijven) betalen
De huidige gemiddelde huur is te laag voor corporaties om te blijven investeren. Door maatregelen als passend toewijzen, worden corporaties gedwongen ofwel een grote ORT te accepteren, ofwel hele kleine woningen te bouwen en te verhuren aan lage inkomens. Of – en dat zien we vaak – ze moeten een IAH vragen om de ORT (een beetje) te dichten. Op zich kun je de IAH verdedigen, maar als huurders daardoor méér gaan betalen dan een kostendekkende huur, gaan ze letterlijk betalen voor hun buren met een lager inkomen. Het is gek dat hogere inkomens in een koopwoning hier veel minder aan meebetalen. Dit is niet alleen een stelselvraagstuk, maar een praktijkdilemma dat we geregeld tegenkomen bij corporaties die we begeleiden bij het herijken van huurbeleid.
Wie betaalt bepaalt
Er moet dus ‘geld bij’ vanuit de schatkist, zodat ook niet-huurders meer meebetalen aan de volkshuisvesting. Maar daar zal men wat voor terugvragen. Hoever gaat de overheid bijvoorbeeld in het vergoeden (via de huurtoeslag) van de huur van een alleenstaande in een (relatief dure) gezinswoning? Of welke woonkwaliteit wil de overheid überhaupt betaalbaar maken? En wat betekent dit voor de nieuwbouw van corporaties de komende tijd?