Koopwoningmarkt

Starters op de koopwoningmarkt

Strategieën voor starters

Welke huishoudens willen er een start maken op de koopwoningmarkt in uw gemeente? Schatten deze koopstarters hun kansen wel goed in gezien de snelle prijsstijgingen en strenge hypotheeknormen? Op deze vragen kunnen we een antwoord geven, en we kunnen meedenken over mogelijke strategieën om starters in uw gemeente een zetje te geven. Allereerst begint dat met een goede diagnose. Om hoeveel potentiële starters gaat het en welke kenmerken hebben zij? Vaak is er al redelijk wat bekend uit bestaand onderzoek, maar we kunnen eventuele lacunes in de kennis aanvullen (zie ook thema Woningmarkt). Vervolgens brengen we de concrete mogelijkheden van koopstarters in uw gemeente in kaart. Welk deel van de woningvoorraad is financieel bereikbaar voor koopstarters? Hoeveel van deze woningen komen er (jaarlijks) vrij? Op basis daarvan krijgen we een idee van de krapte op de markt voor koopstarters.

De ene potentiële koopstarter is de andere niet. We kunnen nader verkennen welke categorie koopstarters het meest buiten de boot dreigt te vallen. Als bijvoorbeeld de bereikbare koopwoningvoorraad in uw gemeente vooral bestaat uit kleine appartementen, dan past dit natuurlijk niet bij het gezin dat een eerste stap op de koopwoningmarkt wil wagen. Ook vallen steeds meer koopstarters buiten de boot omdat zij een flexibel arbeidscontract hebben of als zelfstandige werken. Is het opportuun om deze starters bij te staan, of zetten we in op de meer kansrijke starters? Zijn er voor de minder kansrijke koopstarters ook alternatieven buiten de koopsector?

Speciale producten voor koopstarters?

RIGO is goed bekend met tal van instrumenten waarmee veel koopstarters toch nog een kans krijgen, waaronder:

Kopen met korting (o.a. KoopGarant)
Loskoppelen opstal en grond (o.a. Koop Goedkoop)
Financiële producten (o.a. Starterslening)
Goedkope bouwmethodes en eigen werkzaamheid (kluswoning)

RIGO kan helpen bij het maken van een onderbouwde keuze voor één van deze producten. Daarbij worden de voor- en nadelen per product op een rij gezet. Hierbij kunnen ook de kosten en baten per product worden doorgerekend.

Instrument gekozen. En dan?

Na een weloverwogen keuze voor het al dan niet inzetten van een instrument om de koopmarkt mee te sturen, dient zich een volgende vraag aan: de vraag hoe een instrument in de praktijk wordt vormgegeven en werkt. RIGO ziet toenemend belang van deze ‘implementatiefase’; veel van onze opdrachtgevers hebben immers de afgelopen jaren volop keuzes voor instrumentarium gemaakt, maar lopen in de praktijk achter om deze beleidskeuzes om te zetten in concrete acties.

Om deze toenemende vraag te beantwoorden, biedt RIGO hulp bij implementatievraagstukken. Dit doen wij door middel van:

Begeleiding bij implementatietrajecten; hoe organiseren we dit, wat is de investering en wat zijn de risico’s?
Evaluatieonderzoek: wat zijn de resultaten van het instrument (kosten en baten)? Worden de doelstellingen behaald? Werkt het op de voorziene manier? Wat kan er in het vervolg beter?

Als na evaluatie blijkt dat het instrument niet de gewenste resultaten oplevert, kunnen wij ook helpen een vervolgstap te maken. Hierbij kan gedacht worden aan de herijking van een instrument, waarbij gekeken kan worden of er bijvoorbeeld nieuwe doelgroepen moeten worden geselecteerd of alternatief instrumentarium wellicht beter aansluit bij het gewenste resultaat.

Input voor keuzes in bouwprogramma’s

Verhuisketenanalyse: naar het bouwprogramma met het hoogste rendement voor de lokale woningmarkt

De nieuwbouw van koopwoningen kan twee doelen dienen. Ten eerste het genereren van direct aanbod voor huishoudens die een (nieuwe) woning willen kopen, ten tweede het creëren van doorstroming. De veronderstelling is vaak dat de bouw van dure eengezins koopwoningen leidt tot de langste verhuisketens, waardoor in de bestaande voorraad de meeste woningen vrijkomen. Recent lokaal onderzoek toont aan dat dit op zich klopt, maar er zijn nuances. Zo zien we in sommige gemeenten dat de bouw van betaalbare koopappartementen ook juist leidt tot meer doorstroming vanuit de goedkope huursector. Kiest u voor dit laatste, dan helpt u de koopstarter, eventueel via een speciale koopconstructie (zie boven) en komen er ook goedkope huurwoningen beschikbaar voor ‘huur’starters.

RIGO kan de doorstromingseffecten van verschillende bouwprogramma’s doorrekenen op gemeentelijk of regionaal niveau. Dit levert input voor de vaststelling van een goed onderbouwd bouwprogramma.

Woonwensen: de vraag centraal

Woonwensen geven belangrijke input bij de invulling van woningbouwlocaties. Een actueel thema is de discussie tussen binnenstedelijk bouwen of bouwen op uitleglocaties. Projectontwikkelaars waarschuwen dat een eenzijdige focus op binnenstedelijke koopappartementen kan leiden tot afzetproblemen omdat het niet aansluit op de woonwensen van de vele gezinnen met een bovenmodaal inkomen. Anderen wijzen er juist op dat er vanwege vergrijzing en huishoudensverdunning steeds meer vraag ontstaat naar koopappartementen in een stedelijke omgeving.

Vanuit jarenlange ervaring met lokaal woningmarktonderzoek kan RIGO ondersteuning bieden bij een marktverkenning. Welke doelgroepen passen het beste bij de locatie, en is er ook voldoende vraag te verwachten vanuit deze doelgroepen? Zijn ze sowieso wel in staat om de woningen te financieren? We kunnen deze analyses uitvoeren door middel van:

Quick-scan en/of deskresearch op basis van bestaande bronnen
Kwantitatieve woningmarktanalyse
Gesprekken met de beoogde doelgroep om specifieke woonwensen in beeld te brengen