De basis van de Wet Regie
De Wet Regie is gericht op meer overheidsregie en samenwerking tussen overheden en bouwt voort op bestaande overlegstructuren die de afgelopen jaren zijn ontstaan.
Kernelement is het Volkshuisvestelijk programma (Vhvp), dat door het college van B&W wordt vastgesteld. Hierin legt een gemeente vast welk aandeel zij neemt in de volkshuisvestelijke opgaven: het aantal woningen, het aandeel betaalbare woningen en passende huisvesting voor aandachtsgroepen, zoals mensen die uitstromen uit de maatschappelijke opvang.
De provincie voert regie op een evenwichtige verdeling tussen gemeenten, waarna afspraken worden gemaakt over de spreiding. Daarbij geven instructieregels van het Rijk dwingend richting waar het gaat om woningbouwprogrammering en betaalbaarheid, bijvoorbeeld de norm dat bij nieuwbouw minimaal twee derde van de woningen betaalbaar moet zijn.
Het Rijk, de provincies en de gemeenten beginnen gelukkig niet bij nul. Er liggen al (samenwerkings)afspraken en (uitvoeringsgericht) beleid. Deze vormen een belangrijke basis voor het opstellen van het provinciale en gemeentelijke Vhvp.
Wel is duidelijk: op alle fronten moet straks worden voldaan aan wettelijke kaders en minimumeisen. Het opstellen van een Vhvp vraagt bovendien om nauwe afstemming met partijen als woningcorporaties, zorg- en welzijnsorganisaties en bewonersvertegenwoordiging. Bestaande netwerken en overlegstructuren bieden hiervoor een logisch vertrekpunt.
Huisvestingsverordening en urgentieregeling
De Wet Regie stelt ook eisen aan de urgentieregeling. Gemeenten worden verplicht een huisvestingsverordening met een regeling voor wettelijke aandachtsgroepen vast te stellen.
Dat betekent dat ongeveer de helft van de gemeenten nog moet beginnen. En gemeenten die al een verordening hebben, zullen deze moeten aanpassen aan de eisen van de nieuwe regelgeving.
Binnen door de provincie aangewezen regio’s moeten bovendien ‘fair share’-afspraken worden gemaakt over de verdeling van aandachtsgroepen. De deadline voor implementatie ligt voorlopig op 1 juli 2027.
In de praktijk kost een verordeningstraject al snel een jaar, onder andere door:
- verplichte advisering door Gedeputeerde Staten
- verplichte participatietrajecten
- implementatie in verdeelsystemen
- het opzetten van regionale samenwerking
Afwachten is er dus niet bij. Parallel plannen is zo goed als een must.
Tegelijk roept het opstellen of aanpassen van een huisvestingsverordening ook allerlei vragen op.
Bijvoorbeeld:
- stuur je op toewijzing van betaalbare nieuwbouwkoopwoningen aan lokale starters?
- neem je particuliere sociale huur mee voor de te realiseren percentages ‘sociaal’ in de nieuwbouw?
Voldoende betaalbare nieuwbouw
Een ander belangrijk element in de wet is dat regionaal en lokaal voldoende betaalbaar aanbod in nieuwbouw moet worden gerealiseerd.
Op regionaal niveau geldt dat 30% van de nieuwbouw uit sociale huur moet bestaan. Gemeenten met een relatief lage sociale voorraad moeten dus minimaal 30% sociaal bouwen. Gemeenten met meer sociale huur dan gemiddeld moeten juist meer inzetten op het middensegment (40%).
CBS-cijfers laten zien dat dit in de praktijk nog lang niet overal lukt. In de periode 2023–2025:
- haalde 103 (31%) van de gemeenten de norm van 30% sociale huur
- bouwde 15 (5%) zelfs meer dan 50% sociaal
- maar bleef 164 gemeenten (50%!) structureel onder de 30%
Opvallend is dat in 26 (8%) van deze gemeenten in drie jaar tijd helemaal geen sociale huur is gebouwd, vaak gemeenten met een relatief lage bouwproductie, maar dat ‘rechtvaardigt’ niet dat daar minder sociaal wordt gebouwd.
Daarnaast is er een groep van 56 gemeenten (17%) die in afgelopen jaar boven de 30% uitkomt, maar structureel nog onder de norm zit. Voor hen is het de vraag of dit een trend is of een ‘toevalstreffer’
Ook de invulling van het middensegment vraagt om scherpe keuzes.
Kies je voor middenhuur, dat toegankelijk is zonder hypotheek? Of voor betaalbare koop, waarmee huishoudens vermogen kunnen opbouwen waarmee ze vervolgens kunnen doorstromen naar grotere koopwoningen?
Beide opties hebben duidelijke voor- en nadelen. De juiste keuze hangt sterk af van de lokale situatie en doelgroepen.
Wij helpen gemeenten graag om de alternatieven helder naast elkaar te zetten.