KEI vroeg haar partners, waaronder RIGO, naar Wonen 4.0. André Buys reageert. De initiatiefnemers van Wonen 4.0 verdienen waardering voor hun moed om over de eigen deelbelangen heen te stappen en het functioneren van de woningmarkt voorop te stellen. Het plan tracht verlammende invloeden en perverse prikkels te elimineren en schetst perspectiefrijke alternatieven. Eindelijk wordt het ontbreken van marktwerking in de huursector aangepakt. Marktconforme huren kunnen de weg effenen voor meer aanbod in het middensegment en kunnen de huurmarkt in beweging brengen. Positief is ook dat betaalbaarheid via het subject wordt geregeld en niet meer via het object. Het plan roept echter nog veel vragen op. Die 4,5% van de WOZ-waarde is bruikbaar als rekenregel in statische modellen, in de praktijk zal een markthuur toch door vraag en aanbod moeten worden bepaald. Er zullen gedragseffecten optreden, waarvan de consequenties nog niet te overzien zijn. Onduidelijk is ook hoe corporaties zich onderscheiden van commerciële verhuurders als alle huren marktconform zijn.
Het onderwerp staatssteun wordt angstvallig vermeden. En hoe om te gaan met grote verschillen tussen regio’s en partijen? Enkele woningcorporaties in de Randstad kunnen enorme extra inkomsten tegemoet zien. Dat schreeuwt bijna om een vorm van afroming. Of het plan ook de nieuwbouw voldoende zal stimuleren valt te bezien. We kijken nog wel tegen een overgewaardeerde woningvoorraad en een massa ambitieuze bouwplannen aan, de erfenis van de periode dat het krediet niet op leek te kunnen. De zure appel van afwaardering en herprogrammering wordt door dit plan niet weggenomen. Terecht wordt ingezien dat het verder oppompen van de hypotheekschulden en het blijven doorschuiven van de risico’s naar de koopstarters een doodlopende weg is. Het zal dus nog wel even duren voordat de bouw weer aantrekt. Voor daarna gloort hoop op een beter functionerende woningmarkt.