Regelmatig krijgen we de opdracht om ‘de woningbehoefte’ in een toekomstig jaar in een regio of gemeente uit te rekenen. De uitkomsten kunnen bedrieglijk nauwkeurig zijn. Het verraderlijke zit hem erin dat er meerdere toekomsten denkbaar zijn.
Betaalbaarheid, beschikbaarheid of kwaliteit?
Neem de betaalbaarheid. Als je het woningzoekenden vraagt, wensen ze geen dure woning. Maar ze willen ook geen kleine woning. Ook een tuin wordt vaak gevraagd, evenals een extra kamer om thuis te werken. En gratis parkeren voor de deur. Zo vreemd zijn deze wensen niet. Nederland staat vol met dit soort woningen. De meeste jonge woningzoekenden zijn erin opgegroeid.
Houd je voor de toekomst rekening met de kwaliteit die jonge woningzoekenden van huis uit gewend zijn, dan is dat tegenwoordig lastig verenigbaar met de eveneens gewenste betaalbaarheid. In relatief ontspannen regio’s gaat het misschien nog, maar in regio’s met een gespannen markt kom je dan al snel op een duur behoefteplaatje uit.
Te duur? Als het betaalbaar moet, kan dat alleen maar als je een hele generatie vraagt om hun ‘behoefte’ bij te stellen. Concessies doen, heet dat in een populair tv-programma. Het is niet onmogelijk om met een uitdijend gezin in een klein appartement te (blijven) wonen. Het zal wel wennen zijn. Hoe waarschijnlijk is zo’n scenario?
Bouwen voor de doorstroming?
Terwijl jonge woningzoekenden hun ambities wellicht willen bijstellen, is het verhuisgedrag van hun ouders ook een onzekere factor. Nederland staat vol met ruime woningen, maar de meeste blijven voorlopig bezet door een steeds grotere groep ‘lege nesters’. Voor de totale woningbehoefte maakt het uit of deze toekomstige senioren nog een stap zetten. Want in dat geval komen hun woningen beschikbaar voor jonge gezinnen en ontstaan er ook verhuisketens.
Bij een scenario waarin ouderen doorstromen hoort dan wel dat er voor ‘downsizers’ aantrekkelijk aanbod wordt toegevoegd. Daarbij weten we dat deze lege nesters, in tegenstelling tot hun kinderen, niet genoodzaakt zijn tot het doen van concessies. Op studio’s van containerformaat, hoe betaalbaar ook, zitten de meeste downsizers niet te wachten. Ze hebben immers een goed alternatief: blijven zitten.
Het zal duidelijk zijn, er is niet zoiets als ‘de woningbehoefte’. Het is van belang om ons hiervan bewust te zijn en niet blind te varen op één scenario. Eén ding weten we wel zeker: er moeten nog veel woningen bij. Erger nog dan ‘de verkeerde’ woningen bouwen is te weinig woningen bouwen.