Wat mensen willen, wat mensen kunnen en wat mensen daadwerkelijk doen, zijn lang niet altijd hetzelfde. Daarom berekenden we het aanbodtekort (vraag minus aanbod) op drie manieren.
- We keken naar de woonwensen: wat willen mensen kopen of huren en voor welke prijs? Deze woonwensen uit het WoON – het driejaarlijkse Woononderzoek van de overheid – zijn ook de basis voor het Socratesmodel van ABF.
- We keken ook naar de bestedingsruimte: wat kunnen mensen betalen voor een koopwoning (hypotheekruimte + overwaarde) of huurwoning (waarbij we aannamen dat mensen 4x de huur als bruto maandinkomen moeten hebben).
- En we keken naar de daadwerkelijke verhuisbewegingen van mensen. Waar komen huishoudens in de praktijk terecht?
Het actuele aanbodtekort is niet hetzelfde als de woningbehoefte op termijn. Daarvoor moet je ook kijken naar demografische ontwikkelingen en rekening houden met zaken als sloop en verkoop van sociale huur. Maar los daarvan blijken woonwensen niet in beton gegoten. Drie dingen vielen op.
Woonwensen zijn relatief realistisch, al wensen mensen iets meer waar voor hun geld
Als het over woonwensen gaat, is het beeld vaak dat mensen meer wensen dan realistisch is. Maar dat blijkt in de praktijk mee te vallen. We vergeleken wat mensen willen (aantal kamers, type woning, wel/niet in een stedelijk gebied) en wat ze daarvoor bereid zijn te betalen, met het marktaanbod. Dan blijkt dat wat mensen willen betalen op ongeveer 90-100% van de marktprijs ligt. Zo zijn mensen die een 4-kamerappartement in stedelijk gebied willen, bereid daar gemiddeld 352.000 euro voor te betalen. Dat is ongeveer 92% van de marktprijs, die op gemiddeld 382.000 euro ligt.
Veel woningzoekenden zoeken een betaalbare woning en hebben daarbij (dus) tamelijk realistische eisen. Toch blijkt ‘betaalbaar bouwen’ vaak nog lastig. Hoe komt dat? Mogelijk omdat bijvoorbeeld gemeenten willen dat ontwikkelaars meer kwaliteit bouwen dan marktconform is. Wij helpen gemeenten om te bepalen wat een marktconform woningbouwprogramma is voor het middensegment dat ook aansluit op woonwensen.
Mensen die een betaalbare koopwoning wensen, verhuizen in de praktijk naar een (middel)dure huurwoning
Als we de woonwensen en de daadwerkelijke verhuizingen naast elkaar leggen, zien we dat veel mensen (gemiddeld genomen) hun wens redelijk in vervulling kunnen laten gaan. Als ze een woning vinden natuurlijk.
Het grootste verschil zit bij mensen die een betaalbare koopwoning wensen. Ongeveer 24% van de woningzoekenden heeft deze wens. In de praktijk komt echter ‘maar’ 17% in een betaalbare koopwoning terecht. De overige 7% komt in de middenhuur of dure huur terecht. Deze woning sluit niet aan bij hun (op zich realistische) wensen. In de huur kunnen ze bovendien geen vermogen opbouwen.
Tegelijkertijd is er zeker een vraag naar met name middeldure huur. Bijvoorbeeld onder mensen die tijdelijk ergens willen wonen, of onder starters die in relatief dure steden willen wonen.
Mensen kunnen vaak meer betalen dan ze wensen, maar hierop sturen is risicovol
Met name huishoudens van 35 jaar en ouder kunnen soms tonnen (koop) of honderden euro’s (huur) meer betalen dan ze wensen. Een eenzijdige focus op betaalbaar ‘omdat mensen het niet kunnen betalen’ lijkt wat te scherp. Zeker als gemeenten met subsidies en andere constructies prijzen kunstmatig laaghouden, is het verstandig om te kijken of dit geld bij de juiste mensen terecht komt.
Uiteraard hoeven mensen niet tot het uiterste te gaan. Als mensen nou eenmaal een woning van bijvoorbeeld 400.000 euro wensen, betekent dit niet dat ze die woning van 700.000 euro kopen als die voorbijkomt, al kunnen ze het betalen. Ze willen immers een woning van 4 ton en niet een (grotere, luxere) koopwoning van 7 ton. Anders wordt het als die woning van 4 ton niet de gewenste kwaliteit levert. Een beproefd middel om nieuwbouw betaalbaar te houden is beknibbelen op vierkante meters. Met name oudere woningzoekenden zitten hier niet op te wachten en hebben een goed alternatief: blijven zitten.
Kijken we naar bestedingsruimte, dan valt ook op dat, op papier, het aanbodtekort in de sociale huur kleiner is dat als we kijken naar gewenste prijzen (zoekprijzen). Veel sociale huurders kunnen wel middenhuur betalen, maar zoeken opnieuw een sociale huurwoning. Meest waarschijnlijke scenario is dat deze mensen gewoon in hun sociale huurwoning blijven zitten.
In de praktijk zijn compromissen onvermijdelijk. Daarbij is het nog maar de vraag wat voor woningzoekenden zwaarder weegt, de prijs of de kwaliteit.
Benieuwd hoe deze inzichten doorwerken in jouw woningbouwprogramma of beleid?
We denken graag mee over een aanpak die aansluit op zowel woonwensen als financiële realiteit.