Steeds meer gemeenten stellen ons de vraag welke mogelijkheden er zijn om te sturen op de beschikbaarheid van goedkope en middeldure koopwoningen of de woningvoorraad in het algemeen. De gemeente heeft reeds de nodige instrumenten in handen, maar krijgt er binnenkort eentje bij: de opkoopbescherming voor koopwoningen in de bestaande voorraad.
Hiermee wil de minister de gemeenten een instrument in handen geven, waarmee voorkomen wordt dat starters en mensen met een middeninkomen achter het net vissen doordat beleggers voor hen toegankelijke woningen in de bestaande bouw opkopen. Een instrument voor sturing op de bestaande woningvoorraad ontbrak tot op dit moment. De gemeente kan bij nieuwbouw alleen sturen op het woningbouwprogramma via het bestemmingsplan of via het opnemen van een zelfbewoningsplicht bij de verkoop van grond en in anterieure overeenkomsten met een grondeigenaar. Via de Huisvestingswet 2014 is verder enige sturing op de bestaande woningvoorraad mogelijk (woningvoorraadbeheer) in koop en huur.
Gemeenten gaven in onze evaluatie van de Huisvestingswet aan behoefte te hebben aan meer instrumenten in de koopsector. Met de komst van de mogelijkheid voor opkoopbescherming doet de minister een eerste toevoeging aan het instrumentarium dat de Huisvestingswet de gemeenten biedt. Uit het wetsvoorstel dat de minister heeft vrijgegeven voor consultatie blijkt hoe dit instrument eruit gaat zien. De opkoopbescherming bestaat uit een verbod op verhuur van nieuw aangekochte goedkope en middeldure koopwoningen, opgenomen in de gemeentelijke huisvestingsverordening. Toepassing van het instrument is mogelijk wanneer sprake is van schaarste, maar ook voor het behoud van de leefbaarheid, ongeacht of er schaarste is. De wettelijke grondslag voor deze maatregel vervalt overigens drie jaar nadat deze in werking is getreden. Het instrument komt dus tijdelijk beschikbaar.
Onderbouwing is noodzakelijk
Gemeenten kunnen de opkoopbescherming straks buurtgericht invoeren en het is aan de gemeente zelf om de bijbehorende koopprijsgrenzen vast te stellen. Om de maatregel in te voeren moet de gemeenteraad wel eerst vaststellen en onderbouwen of en in welke buurten van de gemeente er door schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden. Dit is dezelfde onderbouwing die nodig is om als gemeente te sturen op de woonruimteverdeling en woningvoorraadbeheer. Deze onderbouwingen maken wij sinds de invoering van de Huisvesting geregeld voor gemeenten door heel Nederland.
In de door de gemeenten aangewezen gebieden waar de opkoopbescherming komt te gelden, kunnen woningen in uitzonderingsgevallen wel worden verhuurd. Hiervoor moet de gemeente dan een vergunning afgeven, waarbij de gemeente ook voorwaarden kan stellen. Bijvoorbeeld op het gebied van ‘goed verhuurderschap’.
Ook leefbaarheid is een basis voor invoering
De minister geeft aan dat de opkoop van goedkope en middeldure woningen ook kan zorgen voor een aantasting van de leefbaarheid van de betreffende buurt. Het wetsvoorstel biedt dan ook de mogelijkheid de opkoopbescherming in te zetten voor het behoud van de leefbaarheid van de betreffende buurt, ongeacht of er schaarste is. Ook deze mogelijkheid sluit aan bij de wens van de gemeenten zoals opgetekend in onze evaluatie van de Huisvestingswet. Overigens moet hierbij wel onderbouwd worden dat de inzet van deze maatregel noodzakelijk, geschikt en proportioneel is voor het behoud of de bevordering van de leefbaarheid in de betreffende buurt.
Het wetsvoorstel opkoopbescherming is door de minister vrijgegeven voor internetconsultatie. Iedereen kan tot 22 december 2020 op het voorstel reageren via deze website. Op deze website is ook het wetsvoorstel met bijbehorende toelichting te vinden.