“Binding, hoe zit dat nu precies?”
Sinds 1 januari van dit jaar kan op basis van de Huisvestingswet – het wettelijke kader voor woonruimteverdeling – meer gestuurd worden op het huisvesten van ‘lokaal woningzoekenden’. Vrijwel dagelijks ervaren we in onze onderzoeks- en adviespraktijk misverstanden over wat deze wettelijke ruimte nu eigenlijk precies betekent. Een poging tot het verschaffen van helderheid.
Wat zegt de wet?
Op basis van de Huisvestingswet kunnen gemeenten – indien schaarste kan worden aangetoond – in een huisvestingsverordening regels opnemen t.a.v. de toewijzing van woningen die onder het door de gemeente te bepalen bereik van deze verordening vallen. Aan de huisvestingsverordening is een vergunningsstelsel gekoppeld: gemeenten kunnen huisvestingsvergunningen verlenen in het geval dat een woningzoekende voldoet aan de eisen van de lokale huisvestingsverordening. In de praktijk merken we meestal weinig van deze vergunningverlening, omdat huisvestingsverordeningen vaak over de sociale huurvoorraad gaan en gemeenten doorgaans corporaties mandateren voor de vergunningverlening. Met het ondertekenen van het huurcontract bij een woningcorporatie wordt daarmee doorgaans in één adem een huisvestingsvergunning verleend.
Bij het verlenen van huisvestingsvergunningen kunnen gemeenten in maximaal 50% van de (toewijzings)gevallen voorrang verlenen aan woningzoekenden met maatschappelijke en/of economische binding aan de regio of (een deel van) een gemeente. Onder maatschappelijke binding verstaat de wet dat een woningzoekende 6 jaar onafgebroken of de afgelopen 10 jaar 6 jaar ingezetene is geweest; onder economische binding wordt verstaan dat de woningzoekende een in economisch opzicht redelijk belang heeft om zich in de regio of in een (deel van de) gemeente te vestigen. In de praktijk is dit bijvoorbeeld het geval als iemand een dienstverband heeft van meerdere dagen per week.
Het is hier belangrijk om te benadrukken dat de binding uit de Huisvestingswet betrekking heeft op voorrang: het is dus pertinent niet zo dat gemeenten maar 50% van hun woningen aan ‘eigen’ woningzoekenden mogen toewijzen: ze mogen tot 50% van het woningaanbod met VOORRANG toewijzen aan ‘eigen’ woningzoekenden. In theorie zou dat zelfs kunnen betekenen dat alle woningen terecht komen bij ‘eigen woningzoekenden’.
Oké, maar wie zijn dan woningzoekenden met binding?
Als tot 50% van het onder de verordening vallende woningaanbod met voorrang kan worden toegewezen aan woningzoekenden met maatschappelijke of economische binding aan de regio of (delen van) de gemeente, wie zijn dat dan eigenlijk? Welke groepen vallen ‘onder’ de 50%, en welke niet?
Het antwoord is verrassend eenvoudig: alle groepen woningzoekenden waaraan in een huisvestingsverordening bindingscriteria zijn gekoppeld, vallen onder de 50%. Onder ‘bindingscriteria’ wordt hier verstaan dat voor het verkrijgen van urgentie of voorrang sprake moet zijn van een locatiecriterium: voor veel urgentie categorieën geldt dat in de urgentiecriteria is opgenomen dat iemand woonachtig is / binding moet hebben met regio of gemeente. Als iemand al zijn/haar hele leven in Groningen woont en vervolgens een medisch urgente situatie heeft, dan is het gebruikelijk dat deze persoon urgentie aanvraagt in Groningen (op grond van binding met die gemeente), en niet in Maastricht. Niet alle urgentie categorieën hebben een locatiecriterium: omdat dat niet mag (de Huisvestingswet verbiedt bindingseisen voor mantelzorgurgenten en uitstromers uit instellingen t.b.v. relationeel geweld) of omdat er sprake is van een aanwijzing vanuit een taakstelling (statushouders) of een bijzondere wettelijke omstandigheid (woningaanbod in het kader van de Rotterdamwet). Deze groepen vallen NIET onder de 50%.
Daarnaast is er regelmatig sprake van groepen woningzoekenden die voorrang of urgentie krijgen omdat ze een woning in de regio of de gemeente achterlaten. Dit is bijvoorbeeld het geval bij stadsvernieuwingsurgenten (sloop/nieuwbouw of renovatie) en bij groepen doorstromers (“u krijgt voorrang als u een grote woning in de regio achterlaat”). Deze groepen vallen – net als de meeste urgente groepen – onder de 50%.
Tot slot
Om te bepalen welke groepen woningzoekenden onder de 50% vallen – en dus ook om te kunnen monitoren of uitvoerders van de in de huisvestingsverordening vastgelegde woonruimteverdeelregels zich aan deze verordening houden – is het dus zaak om te kijken naar welke groepen woningzoekenden worden gehuisvest, en in het bijzonder welke bindingscriteria aan deze groepen zijn gekoppeld in de huisvestingsverordening. De wijze van ‘matching’, oftewel de wijze van het samenbrengen van vraag en aanbod (op basis van inschrijfduur, loting, directe bemiddeling of hoe dan ook) is hierbij niet relevant.
Meer weten over huisvestingsverordeningen, woonruimteverdeling en bindingseisen? Neem contact op met Wouter Schepers of Thierry Wever (info@rigo.nl).