Verstopping in het verschiet
Als we de jongste demografische prognose mogen geloven, komen er de komende twintig jaar zo’n 850.000 alleenstaanden bij, op een totale groei van ruim een miljoen huishoudens. De consequentie van deze ontwikkeling voor de woningmarkt is minder vanzelfsprekend dan het lijkt.
Een veelgemaakte denkfout is dat al die toekomstige alleenstaanden vast wel behoefte zullen krijgen aan kleine appartementen. Totdat we beseffen dat vrijwel de gehele toename van het aantal alleenstaanden is toe te schrijven aan de vergrijzing. Die oudere kleine huishoudens zijn geen nieuwe huishoudens, maar bestaande in een nieuwe levensfase. Uitzonderingen daargelaten hebben zij allemaal al een woning, in de meeste gevallen een kwalitatief goede woning en steeds vaker ook een koopwoning – de erfenis van de bouwpraktijk van de laatste decennia. Wat we zullen zien is dat steeds meer ruime eengezins-koopwoningen worden bewoond door oudere stellen en vervolgens alleenstaanden, die daar ooit als jong (aanstaand) gezin in zijn getrokken. En zoals de ijzeren wet van Priemus luidt: de beste (meest courante) woningen blijven het langst bezet.
De vergeten doelgroep
Een ander veelvoorkomend misverstand is dat huishoudens met kinderen geen doelgroep (meer) zijn voor uitbreiding van de woningvoorraad. Hun aantal neemt immers nog maar weinig toe en op sommige plekken zelfs af. Dat laatste is waar, maar die statistiek is een saldo van twee ontwikkelingen: bestaande gezinnen, van wie de kinderen het huis verlaten, strepen we weg tegen nieuwe gezinnen die worden gevormd. Als al die lege-nesters nu plaats zouden maken voor jonge gezinnen, zouden gezinnen inderdaad geen doelgroep meer zijn voor nieuwbouw. Maar we hebben geen aanwijzing dat dit massaal gaat gebeuren.
Pas op de heel lange termijn (na 2040) gaan al die ruime woningen hoe dan ook langs natuurlijke weg vrijkomen. Daar zullen al die gezinnen die de komende twintig jaar worden gevormd niet op willen wachten. En ze zullen ook niet allemaal warm lopen voor een tiny house. Veel toekomstige gezinnen zijn opgegroeid in de uitbreidingswijken van de afgelopen twintig jaar, met koopwoningen, de onmisbaar geachte auto’s en het beginsel ‘kind = tuin’ als referentiekader. Intussen is het Vinex-tijdperk voorbij, is er weinig draagvlak meer voor bouwen in het groen en is heel volkshuisvestend Nederland gefixeerd op kleine starterswoningen. Wie bedenkt er een alternatief voor deze vergeten doelgroep?
Meer weten?
Voor het Architectuur Instituut Rotterdam (AIR) verzorgde André Buys een college over de invloed van demografische ontwikkelingen op de woningmarkt.