In de Nationale Prestatieafspraken is vastgelegd dat woningcorporaties tot en met 2030 250.000 woningen bouwen. Dit is een grote opgave, waar veel bouwgrond voor nodig is. In opdracht van het ministerie van BZK onderzochten wij hoe woningcorporaties beter in positie kunnen komen (op de grondmarkt) om sociale huurwoningen te realiseren.
Lokale inzichten: obstakels en oplossingen
Voor het onderzoek werden diverse lokale werktafels georganiseerd om lokale inzichten en ervaringen rondom het ontwikkelen van sociale huurwoningen op te halen. Omdat woningcorporaties gemeenten en projectontwikkelaars locaties nodig hebben om sociale huurwoningen te realiseren, hebben we in vijf verschillende gemeenten werksessies georganiseerd met betrokken gemeenteambtenaren, ontwikkelaars en corporaties. De lokale werktafels bieden inzicht in de verschillende obstakels en dilemma’s in de praktijk rondom het in positie komen van corporaties. Daarnaast werd in iedere sessie nagedacht over mogelijkheden om deze obstakels weg te halen. Bij iedere werktafel werd voortgebouwd op de inzichten uit de eerdere werktafel(s).
Deze lokale werktafels zijn aangevuld met aanvullende interviews met gemeenten en woningcorporaties. Tot slot werden alle resultaten in een werktafel met belangenorganisaties en experts bediscussieerd. Welke maatregelen zijn het meest kansrijk, welke risico’s zijn eraan verbonden en zijn die te beheersen?
Beperkt animo om grond aan te kopen
Tijdens de werktafels bleek al snel dat de perceptie van corporaties over “in positie komen van grond voor het realiseren van sociale huurwoningen” breder is dan alleen het verkrijgen van grondposities. Ook bleek dat veel corporaties niet ambiëren om zelf grondaankopen te doen, omdat er maar weinig geschikte locaties op de markt zijn, regelgeving de mogelijkheden beperkt, het na aankoop van “koude/lauwe” grond nog erg lang duurt voordat woningen gerealiseerd zijn, en omdat de financiële risico’s niet opwegen tegen de extra sturing. In het onderzoek is daarom de scope verbreed naar de mogelijke strategieën van corporaties om sociale huurwoningen te realiseren, waarmee verder wordt gekeken dan alleen de grondmarkt.
Deelname aan private ontwikkelingen
De belangrijkste strategie voor veel woningcorporaties is inmiddels het afnemen van woningen uit private ontwikkelingen. Door het ingezette beleid op Rijksniveau, de regionale woondeals en de in veel gemeenten duidelijker wordende kaders, neemt de effectiviteit van deze strategie toe. Ontwikkelaars hebben woningcorporaties steeds meer nodig en betrekken woningcorporaties eerder bij projecten. In gemeenten waar kaders onvoldoende duidelijk of streng zijn en waar instrumenten onvoldoende benut worden is het animo van woningcorporaties om grond aan te kopen (nog) groter.
Het afnemen van grond van gemeenten en herontwikkeling van eigen locaties door corporaties zijn aanvullende strategieën die een bijdrage kunnen leveren aan het behalen van de doelstellingen. Echter, de mogelijkheden voor het verwerven van grond zijn ook voor gemeenten beperkt en herontwikkeling van eigen locaties is vaak complex in financieel en stedenbouwkundig opzicht.
Scherp kaders aan
Op basis van het onderzoek is het aan te bevelen om gemeenten te (blijven) inspireren, stimuleren en ondersteunen om de beleidskaders waar nodig aan te scherpen en relevante beschikbare instrumenten te benutten om woningcorporaties in positie te krijgen voor deelname aan private ontwikkelingen.
Meer weten over wat wij kunnen betekenen voor het versterken van de (grond)posities van corporaties? Neem voor meer informatie of een vrijblijvend gesprek contact op met onze adviseurs.